Раздел квартиры по ипотеке

6 872 просмотров

Развод семейных пар, у которых квартира в ипотеке, помимо общего драматизма событий, усложняется еще и запутанными вариантами раздела не только самой недвижимости, но и невыплаченного до конца кредита. Кредитная организация тоже может внести свою лепту в усложнение и без того затруднительной ситуации.

Как может быть оформлена ипотека

В зависимости от того, как был оформлен ипотечный договор, происходит и раздел жилого помещения при разводе. Есть несколько вариантов оформления ипотеки:

1. Супруги брали ипотеку совместно, то есть, являются созаемщиками. В таком случае они несут солидарную ответственность.
2. Кредит оформляли на одного из супругов, при этом второй был поручителем и давал согласие на заключение ипотечного договора. В этом случае второй супруг несет ответственность за выплаты по ипотеке только в том случае, если взявший кредит не будет его погашать.
3. Ипотека была оформлена до заключения брака. Ответственность за выплаты по кредиту несет только тот супруг, который оформлял договор ипотечного кредитования.
4. Кредит на квартиру взят совместно супругами, проживающими в гражданском браке. При расставании оба несут за него ответственность.
5. Ипотека оформлена на одного из супругов, при этом заключено брачное соглашение. Второй супруг не несет никакой ответственности по кредиту, но и не имеет никакого права на жилое помещение.

При разделе квартиры суд учитывает все эти нюансы и в зависимости от того, каким образом оформлен ипотечный кредит, кто несет ответственность за его погашение и будет произведен раздел жилого помещения и процедура погашения остатка кредита.

Можно ли разделить квартиру, взятую в ипотеку

Квартира в ипотеке, так же, как и любое другое имущество супругов, является их совместной собственностью, поэтому после развода оба имеют право на ее часть. Исключение составляет брачный договор, в этом случае квартира делится в соответствии с документом.

Сложность раздела ипотечной квартиры состоит в том, что здесь присутствует третья сторона – кредитное учреждение, которое предоставляло супругам ипотечный кредит. Пока задолженность не погашена, жилое помещение находится у банка в залоге и последний может наложить любое, разрешенное законом, ограничение.

Любой из собственников квартиры в ипотеке не имеет права:

• продать квартиру;
• произвести обмен;
• подарить;
• выставить ее в качестве залога другому кредитному учреждению.

Кроме этих действий с жилым помещением, супруги не могут без разрешения банка производить перепланировку либо регистрировать в квартире других родственников. Все эти ограничения значительно усложняют и без того непростую процедуру развода и раздела, тем более, что банк при разводе может попытаться принудить разводящихся супругов досрочно погасить долг по кредиту.

Конечно, банк может пойти навстречу бывшим супругам и дать согласие на переоформление ипотеки либо на продажу жилья, особенно если на этом будет настаивать суд. Во многом варианты решения проблемы раздела квартиры будут зависеть от условий, прописанных в кредитном договоре.

Важно. Бывшие супруги обязаны оповестить кредитное учреждение о своем разводе и грядущем разделе имущества. Это условие часто указывается в договоре ипотечного кредитования.

Как делится имущество при разводе, если квартира куплена в ипотеке до брака

В соответствии с СК РФ все имущество, приобретенное до брака, считается личным и разделу не подлежит. Однако, если ипотека не была погашена еще до брака и часть выплат осуществлялась из общего семейного бюджета, то второй супруг вправе претендовать на часть квартиры.

Более того, даже неработающий супруг имеет право выдвинуть требование о разделе недвижимости, так как доходы второго супруга признаются общими деньгами.

Сложнее с квартирами, взятыми в ипотеку в строящемся доме. По закону гражданин, купивший квартиру по ипотеке в новостройке, получает право собственности только после сдачи ее в эксплуатацию. Делится ли такая квартира? В таких случаях есть два сценария развития событий:

1. Если на момент оформления квартиры в собственность заемщик уже состоял в браке, то в подавляющем большинстве случаев суд выделит долю второму супругу.
2. Если же развод произойдет до получения свидетельства о собственности, то суд обяжет ответчика выплатить истцу денежную компенсацию, поскольку ипотека выплачивалась из семейного бюджета.

Вывод: в случае развода разделу подлежит только та часть недвижимости, которая была оплачена совместно.

Как делится ипотека, взятая в браке

Чаще всего при оформлении ипотечного кредита супруги выступают созаемщиками, то есть несут равную ответственность за выплаты по кредиту и имеют равные права на квартиру. В этом случае при разводе и разделе жилья желательно заранее рассмотреть все варианты раздела и постараться решить проблему миром. Это поможет избежать длительных судебных разбирательств, возможных при этом просрочек по кредиту, а, значит, и немалых финансовых потерь.

Есть несколько вариантов мирного раздела квартиры при совместной ипотеке:

• погашение ипотеки солидарно и в дальнейшем;
• один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, в таком случае он освобождается от кредитных выплат и получает половину уже погашенной суммы в качестве компенсации;
• оба супруга ходатайствуют перед банком о разрешении продать квартиру, погасить остаток долга и разделить оставшиеся средства поровну;
• стороны погашают полностью кредит, затем продают жилое помещение и делят вырученные средства поровну.

Последний вариант не нуждается в длительных судебных разбирательств, он достаточно прост в оформлении. Но не всегда у супругов есть достаточно свободных средств для его реализации.

Выбрав первый вариант, бывшие супруги должны составить новый кредитный договор, при котором каждый из них должен будет погашать свою часть долга независимо от оппонента, при этом доли выплат могут быть неравными. Но банки не часто соглашаются на такой раздел ипотеки, так как это создает кредитному учреждению дополнительные трудности.

Важно. Если банк отказывает в разделе ипотеки, то такое решение можно оспорить в суде, но вы должны будете доказать судебному органу, что оба бывших супруга в финансовом плате состоятельны и смогут выплачивать свою часть кредита.

Если супруги являются созаемщиками, то жилое помещение принадлежит им в равных долях, при этом они несут и одинаковую ответственность по ипотеке. Но при разводе ипотечная квартира не всегда делится поровну: при наличии детей обязательно учитываются интересы ребенка.

Гражданский брак

Сложнее происходит раздел имущества между супругами, состоявшими в незарегистрированном (гражданском) браке. В том случае, если договор ипотеки оформляется в период такого брака, то банки заключают договор с солидарной ответственностью, конечно, если оба супруга обратились в кредитное учреждение. При этом недвижимость оформляется в собственность основного созаемщика.

В случае развода второй супруг должен будет обратиться с исковым заявлением в суд, при этом он должен будет доказать не только совершение платежей из совместного бюджета, но и сам факт супружеских отношений.

Сегодня кредитные учреждения более лояльно относятся к гражданскому браку. Многие банке при заполнении анкеты на ипотеку просят указать в графе «семейное положение», в каком именно браке состоят супруги (официальный брак/гражданский брак). При этом недвижимость приобретается в совместную собственность и при расставании квартира, как и остаток долга, делится между бывшими супругами поровну.

Брачный контракт

Решением всех проблем при разводе и последующем разделе недвижимости мог бы стать брачный договор. В этом документе, который может быть заключен как до вступления в брак, так и в любое время после женитьбы, прописываются все возможные варианты раздела имущества в случае развода, а также ответственность по ипотечному кредиту.

Чаще всего брачный контракт заключают супруги, один из которых не имеет возможности стать созаемщиком либо вообще не хочет стать собственником ипотечной квартиры независимо от причин. В таком случае второй супруг остается при разводе полным собственником недвижимости, несущим полную ответственность по ипотеке и делить ничего не придется.

Также в брачном контракте могут указываться другие важные обстоятельства на случай развода, например:

• доля, которая будет причитаться каждому из супругов в случае развода;
• возможность компенсировать ипотечную квартиру другим имуществом;
• распределение ипотечных выплат;
• размер компенсации одному из супругов в случае его отказа от доли в пользу другого.

Как делится ипотечная квартира при разводе, если есть дети

При наличии несовершеннолетних детей раздел квартиры происходит не поровну, доля жилого помещения увеличивается в пользу того из родителей, с кем остается ребенок. Впоследствии, уже исходя из размера доли каждого из супругов, производится раздел ипотечного кредита.

Важно. Если при разделе выставленной на продажу ипотечной квартиры в ней остаются прописанными несовершеннолетние, необходимо их снять с регистрации и прописать в другом жилом помещении. Несоблюдение этого правила чревато пристальным вниманием со стороны органов опеки, зафиксированы несколько случаев, когда они пытались ставить вопрос о лишении родительских прав на основании того факта, что ребенок теряет условия для нормального проживания.

В тех случаях, когда бывшие муж и жена не смогли договориться и поделить ипотечную квартиру мирно, им приходится прибегать к судебному разбирательству. Суд всегда принимает во внимание интересы несовершеннолетних членов семьи, особенно если у ребенка есть доля в жилом помещении либо он является наследником.

В тех случаях, когда ребенок имеет собственную долю, его часть квартиры приплюсовывается к доле того из родителей, с которым после развода остается несовершеннолетний.

Также обязательно выделяется доля жилого помещения из квартиры, собственником которой является один из супругов, но в которой зарегистрирован несовершеннолетний. В случае, если ребенок остается со вторым супругом, не имеющим право на долю в квартире, в том случае, если у него нет другого собственного жилья, доля, положенная ребенку, выделяется этому супругу.

Например, бывший муж взял ипотеку до брака, то есть он является единственным собственником квартиры. Ребенок, прописанный в жилом помещении, имеет право на часть квартиры и в том случае, если он остается после развода с матерью, его доля передается бывшей супруге собственника квартиры.

Если вложен материнский капитал

Чаще всего материнский сертификат используется для улучшения жилищных условий, причем в большинстве случаев с его помощью семьи погашают часть ипотеки. Сочетание сертификата и развода с разделом квартиры – такая проблема далеко не редкость и в таких случаях нелегко разобраться, как делить жилое помещение, часть из которого оплачена не совместными деньгами, а сертификатом.

В подавляющем большинстве случаев суд признает материнский капитал личным имуществом, так как он предоставляется одному лицу (обычно матери) и его можно отнести к сделке дарения. В таком случае часть жилого помещения, оплаченная посредством сертификата, также является личным имуществом и не делится между супругами.

Из этого правила бывают исключения. Например, если мать впоследствии отказалась от ребенка или была лишена родительских прав, то доля квартиры, оплаченная с помощью сертификата, передается отцу, но только в том случае, если ребенок остается жить с ним.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе в судебном порядке

Если при разделе ипотеки супруги не смогли договориться, то придется писать иск о разделе имущества. Инициатор судебного разбирательства в исковом заявлении должен изложить все обстоятельства, предшествующие спору, а именно:

1. Когда была куплена спорная квартира.
2. На кого оформлен кредитный договор.
3. Какие именно средства шли на погашение ипотеки.
4. Каким образом заявитель требует разделить ипотечную квартиру.

Необходимые документы

Для раздела в суде потребуется представить следующие документы:

• правоустанавливающие на спорное жилое помещение;
• документ, подтверждающий, что квартира имеет обременение ипотекой (выписка из ЕГРН с соответствующей пометкой);
• договор ипотечного кредитования, из которого можно определить степень участия каждого из супругов в сделке по ипотеке (кто заемщик, кто созаемщик);
• документ из банка, в котором указан остаток долга по кредиту;
• копии паспортов сторон процесса;
• свидетельство о разводе;
• документальные доказательства по делу и сведения о свидетелях, которых необходимо вызвать в суд;
• квитанция об уплате госпошлины.

В качестве доказательств истец обязан приложить документы, которые подтвердят источники выплат по кредиту:

• выписки из банковских счетов, с которых производились выплаты по кредиту;
• договор дарения, если для погашения ипотеки использовались средства, подаренные одному из сторон;
• документы о вступлении в наследство, если были использованы унаследованные денежные средства или деньги, вырученные от продажи имущества, полученного в наследство;
• другие документы, могущие доказать, что выплаты по ипотеке производились одной из сторон.

Подтверждением также могут быть свидетельские показания о том, что ипотека выплачивалась из общего семейного бюджета либо что только один из супругов участвовал в погашении кредита личными средствами.

Госпошлина

Размер госпошлины исчисляется исходя из стоимости иска, который, в свою очередь, рассчитывается в зависимости от того, на какую долю в ипотечной квартире претендует истец.

Например, если полная стоимость ипотеки равна сумме в 3 миллиона рублей, а истец хочет получить по суду половину ипотечной квартиры, то сумма иска будет в размере полутора миллионов и госпошлина должна быть выплачена исходя из этой цифры.

Таблица 1. Размер госпошлины при подаче искового заявления о разделе жилого помещения после развода

Стоимость иска, тыс. рублей	Размер госпошлины, рублей
20 — 100	800 плюс 3% от суммы свыше 20 000 рублей
100 — 200	3 200 плюс 2% от суммы свыше 100 000 рублей
200 — 1 000	5 200 плюс 1% от суммы свыше 200 000 рублей
Свыше 1 000	13 200 плюс 0,5% от суммы свыше 1 млн. рублей

При вынесении вердикта суд обязательно учтет требования не только бывших супругов, но и кредитного учреждения, как третьей стороны процесса. Так как банк до полного погашения ипотеки является не только кредитором, но и залогодержателем недвижимости, то на вероятное разделение обязательств по долгу, обязательно его согласие.

Порядок раздела

Часто как раз позиция банка является камнем преткновения при разделе ипотеки. Кредитные организации не приветствуют любое изменение в кредитном договоре, так как рискуют получить проблемы с выплатой кредита, поэтому даже добровольное соглашение бывших супругов о разделе ипотечного кредита не может быть гарантией для заключения нового договора.

Опытные юристы в случаях раздела ипотечной квартиры советуют сначала подать иск о разделе совместно нажитого имущества, не затрагивая совместные долги по ипотеке, в таком случае суд руководствуется СК РФ и согласие кредитора на раздел имущества не требуется.

Порядок действий выглядит так:

1. Один из супругов подает иск о разделе имущества, не затрагивая долговые обязательства перед банком.
2. После решения суда о разделе стороны обращаются в Росреестр для переоформления права собственности на основании вердикта суда. В ЕГРН вносятся записи о долях квартиры, принадлежащих каждому из сторон.
3. Следующим шагом будет обращение в кредитное учреждение с заявлением о переоформлении кредита на основании решения судебных органов и заключением отдельных договоров с каждым из собственников в соответствии с его долей. В таких случаях, когда раздел уже произошел, банку нет никакого смысла возражать.
4. Переоформление договора об ипотечном кредитовании и заключение двух отдельных договоров.

В СК РФ обозначены равные права супругов на недвижимость в случае их развода. Но в судебном разбирательстве могут быть выявлены особые обстоятельства, способные повлиять на раздел в неравных долях либо на передачу всей квартиры в собственность одного из супругов.

Как делить дом в ипотеке

Дом, купленный в ипотеку, делится по тем же правилам, как и другое жилье. Исключение составляет тот факт, что частный дом обычно строится на земельном участке, который может быть как в долгосрочной аренде, так и в собственности.

В первом варианте разделу подлежит только само строение. В случае, если дом построен на приватизированной или купленной земле, то в цену имущества, подлежащего разделу, включается и стоимость участка под жилым домом.

Из многочисленной судебной практике раздела ипотечных квартир видно, что чаще всего раздел долга по ипотеке происходит одновременно с определением доли имущества каждого из супругов. Как правило, недвижимость (дом или квартира) делятся поровну.

Если же у семейной пары есть несовершеннолетние дети, то тот супруг, с которым остается ребенок, получает и большую долю недвижимости, чаще всего в зависимости от количества детей (могут быть две трети или более).

Например, если собственник муж, но в семье есть малолетний ребенок, который остается с матерью, то в таком случае недвижимость будет поделена следующим образом: половина квартиры достается жене и проживающему с ней несовершеннолетнему ребенку, а вторая половина остается у бывшего супруга.

Нередки варианты, при которых один из супругов отказывается от своей доли в обмен на денежную компенсацию. В таких случаях следует решение суда, в котором определяется размер компенсации и порядок ее выплаты.

Основные сложности, возникающие при разделе квартиры

Любой раздел имущества имеет свои сложности, особенно если это имущество взято в кредит и долг до конца не погашен, здесь ситуация осложняется многократно. Наиболее сложными при таком разделе можно назвать следующие ситуации:

1. Один из бывших супругов категорически отказывается нести ответственность по ипотеке, в таком случае все кредитные обязательства возлагаются на второго собственника.
2. Банк не дает согласия на продажу ипотечной недвижимости и бывшие супруги вынуждены и после развода совместно погашать кредит без возможности разделить квартиру до полной его выплаты.
3. При шумном и скандальном разводе оба супруга отказываются выплачивать взносы по ипотеке, долг растет, в таким случае кредитное учреждение может вообще забрать квартиру, находящуюся в залоге.

Из всех этих ситуаций есть один выход – защищать свои права через суд.

Как видите, развод и раздел имущества, осложненный непогашенным ипотечным кредитом, имеет множество различных нюансов. Вариантов множество, какой из них подойдет для конкретной семейной истории сможет понять только квалифицированный юрист. Не стоит пытаться разобраться во всех хитросплетениях семейного права самостоятельно, это чревато потерей времени, нервов, а, порой, и большими финансовыми потерями.

Обратившись к юристу, хотя бы за первичной бесплатной консультацией, вы сможете избежать многих подводных камней сложного раздела ипотечной недвижимости.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Как разделить квартиру в ипотеке после развода

Неотъемлемая часть процесса расторжения брачного союза – раздел имущества, чаще всего, происходящий весьма беспокойно и с массой различных споров. Жилье выступает ключевым объектом, за который каждый член семьи готов бороться, не жалея времени и сил.

Если в отношении находящихся в собственности супругов квадратных метров имеется определенная ясность, в силу соответствующего регулирования семейным законодательством, то в ситуации ипотеки все осложняется по причине множества тонкостей и отсутствия единой практики в законодательстве о том, какой выход будет правильным в том или ином спорном случае.

Внимание! Самостоятельно проанализировать и оценить обстоятельства – чрезвычайно непростая задача, попытка выполнения которой может привести к ошибкам, способным негативно сказаться на ваших шансах решения проблемы.

Именно поэтому самым мудрым шагом будет обратиться к специалистам МЦПИ «Планета Закона», которые станут вашими верными союзниками даже в самом сложном судебном споре и гарантами успешного раздела ипотечных обязательств при разводе.

Звоните + 7 (495) 722-99-33.

Если ипотека оформлена до брака

При первом взгляде на ситуацию, кажется, что если один супруг оформил ипотеку еще до закрепления отношений, жилье, несомненно, должно принадлежать ему. Вроде и в Семейном кодексе можно найти подтверждающее такой взгляд положение – нормы ст. 36 статьи говорят об отнесении всего, нажитого до брака, к категории личного имущества супруга, то есть неделимого при расторжении уз.

ВАЖНО: Это справедливо лишь для ситуаций, когда супруг полноценно стал собственником жилища до брака, в противном же случае погашение ипотечных обязательств осуществляется супругами обоюдно – то есть из совместного бюджета. В ситуации, когда, к примеру, супруга не работала в период совместного проживания и погашения ипотечных обязательств, она все равно (чему подтверждением являются положения 34 статьи кодекса) может требовать:

• часть жилья;
• компенсации платежей по ипотеке в определенной части.

Общей практики относительно аналогичных случаев у судей нет, поэтому самостоятельно предугадать исход конкретного спора практически невозможно. Юристы МЦПИ «Планета Закона» готовы проконсультировать вас именно по вашей ситуации с определением возможных путей решения проблемы! Вам нужно лишь набрать наш номер + 7 (495) 722-99-33!

Обезопасить себя от несправедливого раздела жилища с супругом, вклад которого в приобретение жилища отсутствует, можно:

• до оформления союза избрать договорный режим имущества, то есть подписать брачный договор, где будет прописан представляющийся Вам правильным порядок раздела;
• попробовать решить вопрос путем переговоров, заручившись поддержкой юриста, если расторжение еще не дошло до суда. Можно призвать к совести супруга – оформившего ипотеку, аргументируя позицию тем, что квартира не принадлежала ему полностью, поэтому честно было бы признать ее общим имуществом. В случае успеха оформляется соглашение о разделе, которое заверяет нотариус;
• в судебном порядке признать ипотечную квартиру совместным имуществом по тем основаниям, что вторым супругом также осуществлялись выплаты по ипотеке, первым супругом они выплачивались из совместного бюджета, а с момента заключения брака жилое помещение подвергалось реконструкции и улучшениям: капитальный ремонт всех или отдельных комнат, замена коммуникаций и сантехники, установка встраиваемой мебели и оборудования и т.д.

Если ипотечная квартира оформлена в браке

Законодательство абсолютно определенно указывает, что жилье, которое появилось в собственности супругов в период брака посредством использования такого инструмента, как ипотечное кредитование, входит в категорию нажитого совместно имущества. Какие же способы раздела квартиры в ипотеке выработала практика?

Ипотечный кредит никого еще не останавливал от развода

1. Продажа купленной квартиры в ипотеку

Квартира продается, полученные средства направляются банку с целью погашения долга, а оставшаяся сумма поровну распределяется между лицами. При этом процесс продажи может реализовываться лишь с согласия банка и при его полном контроле. На практике банки стараются избегать подобного разрешения спора, поскольку теряют проценты от досрочного погашения долга. В этом случае вам понадобится опытный юрист, который поможет решить вопрос с банком путем переговоров.

2. Особые условия кредитного договора

Когда кредит оформлен на супругов, как на созаемщиков, опытный в области ипотечных споров часто банк предусматривает специальный пункт в договоре ипотеки, гласящий, что развод условия выплаты не меняет. То есть бывшая пара остается связанной общим кредитом, ответственность их является в такой ситуации солидарной.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: банк свободен в решении вопроса, кому предъявлять требования о выплате – любому из супругов, либо обоим сразу.

Лучшим решением в сложившейся ситуации может стать подписание между супругами и банком соглашения к первоначальному договору, где на смену солидарной ответственности будут установлены индивидуальные обязательства каждого из субъектов оплатить лишь свою долю ипотеки. Но, стоит отметить, что далеко не каждый банк положительно откликнется на подобное предложение – ведь такое решение лишает его свободы выбора созаемщика, к которому можно обратиться с требованием.

3. Переоформление кредита

Если банк дает согласие, то второй супруг прощается с обязательствами по погашению ипотеки, предварительно выплатив определенную сумму первому супругу, претендующему на право собственности на квартиру. Стороны могут договориться о переоформлении кредита и без выплаты компенсации, например в случаях, когда ипотека взята недавно и по ней внесено лишь несколько платежей.

В любом случае, жилье станет по результатам погашения собственностью погашавшего ипотечные обязательства супруга, а второй получит компенсацию, покрывающую половину стоимости долга.

Мировое соглашение о разделе ипотечной квартиры

Супруги вправе окончить судебный спор о разделе ипотечной квартиры мировым соглашением, договорившись о способе и условиях ее раздела самостоятельно. При достижении согласия в споре производство по иску о разделе ипотечной квартиры прекращается.

Для этого суду необходимо представить подписанное обоими супругами письменное соглашение, где подробно расписываются принимаемые ими условия раздела ипотечной квартиры.

Суд рассматривает данное соглашение и если изложенные там условия не нарушают интересов сторон или третьих лиц (например, детей или банка) – утверждает его своим определением, которое по своей юридической силе будет равным судебному решению в случае дальнейшего отказа какой-либо из сторон от выполнения договоренностей.

Если одна из сторон откажется исполнять принятые условия, суд, по заявлению второй стороны, выдает исполнительный лист на принудительное исполнение мирового соглашения.

Сохранять дружеские отношения можно даже после развода

Нюансы деления ипотечной квартиры при наличии детей

Статьей 39 СК РФ суду дано право отступить от указанного в законе абсолютного равенства долей в имуществе супругов с учетом интересов общих детей, не достигших 18 лет.

Распространяется ли это право на раздел ипотечной квартиры? Однозначно – да, но родителю, с которым после развода остаются дети, придется представить весомые доказательства необходимости отступления от правил равенства. Тем более, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, куда более сложен, нежели квартиры без обременений.

Исключительными обстоятельствами, влекущими увеличение доли одного из супругов в ипотечном жилье, могут быть:

• Отсутствие иной жилой площади для проживания супруга с детьми;
• Тяжелая болезнь ребенка и необходимость в постоянном уходе за ним;
• Низкий достаток, исключающий решение жилищного вопроса после развода;
• Отсутствие дохода у второго супруга, а также его умышленные действия, направленные на подрыв семейного бюджета: зависимость от азартных игр, сознательное тунеядство, алкоголизм, злоупотребление наркотиками и т.д.

Как и при разделе ипотечной квартиры без учета интересов детей, суд вправе поделить ее следующим образом:

• Оставить квартиру за супругом с детьми, обязав его выплатить часть, а не полную сумму кредитных платежей, уплаченных вторым супругом, при этом оставшаяся сумма долга будет уплачиваться фактическим владельцем квартиры;
• Обязать супругов продать квартиру (но лишь с согласия банка – третьего лица по делу), передав вырученные средства банку в счет долга, а оставшиеся средства передать супругу, с которым остаются несовершеннолетние дети;
• Переоформить ипотечный договор на супруга с детьми как с возложением обязанности выплатить второму супругу сумму компенсации (в т.ч. с учетом ранее уплаченных платежей по кредиту), так и без таковой.

Судебная практика знает и иные случаи раздела ипотечной квартиры при наличии детей, однако все они индивидуальны и лишь опытный юрист сможет прогнозировать возможные варианты решения проблемы.

Право суда отойти от равенства долей – это его право, и как всякое право – оно может быть использовано, а может быть и проигнорировано при отсутствии весомых оснований для его применения.

Дети всегда переживают из-за развода родителей

Делится ли военная ипотека?

Военная ипотека — особый случай приобретения кредитной недвижимости. Дело в том, что она погашается не семьей военнослужащего, а государством в лице Минобороны РФ.

Военная ипотека связана со множеством проблем. При ее оформлении банки выдвигают заемщику условие о заключении брачного контракта, согласно которому при разводе военнослужащий становится единственным владельцем жилья и погашает кредит в одиночку.

Таким образом, супруга военнослужащего, соглашаясь на условия контракта, рискует впоследствии остаться без жилья. И даже если суд вынесет решение о равном разделении жилья, на деле это практически неосуществимо.

Юридическая помощь по делам о разделе ипотечной квартиры

Если разделить жилье и долги по договоренности не получается, остается единственный вариант — обращение в суд, где каждая из сторон излагает свои требования и аргументы. И чем убедительнее они будут представлены, тем больше шансов на тот исход дела, который вас устраивает.

Неоднозначность и недостаточность судебной практики де-факто исключает возможность каждого из супругов самостоятельно вести свои дела по данной категории дел. Юристы МЦПИ «Планета Закона» в рамках комплексной программы «Развод без присутствия одной из сторон» предлагают свою помощь как в части сопровождения дел о разводе, так и в части любых вопросов, касающихся раздела имущества.

Не случайно тема семейных споров переплетается с темой кредитов и займов. Вы же читаете Проект «Законы для людей», а он изначально создавался мной как раз для помощи банковским должникам. Но, время шло, и я постепенно осознавал, что в помощи нуждаются не только заемщики. И вот, уже который месяц я разбираю для Вас вопросы семейных споров.

Осталось всего несколько статей в теме раздела имущества супругов, и на десерт я оставил самые интересные и спорные темы. Сегодня мы поговорим с Вами о разделе заложенного имущества.

В первую очередь, хочу определиться с терминами. Поскольку речь пойдет именно о залоге, подразумевается что говорить я буду о движимом имуществе. А коли так, то как Вы думаете, какое имущество, уточню, общее имущество, супруги могут передать в залог банку?

На ум приходит только автомобиль. Вот если бы мы говорили о кредитовании бизнеса, тут простор для размышлений о предметах залога был бы на много больше: и товары в обороте, и оборудование, и самоходная техника, и крупный рогатый скот и ювелирные изделия, и многое другое. Об это как-нибудь позже.

Но для семьи, пожалуй, единственным залогом, который примут банки, остается автомобиль. Каким образом супруги могут заложить свою машину? Тут у меня есть два варианта:

1. Автомобиль куплен в кредит, и передан в залог банку по договору залога. Тут самым актуальным решением будет программа автокредитования.

2. Супруг взял кредит на развитие своего бизнеса, которым он занимается, будучи индивидуальным предпринимателем. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредиту, он заложил банку свой личный автомобиль. И в этом случае, между банком и собственником автомобиля заключается договора залога.

Вообще, о залоге я подготовил для Вас новый раздел. Он обязательно появится на блоге, и если Вам интересна эта тема, . Спаму — НЕТ, полезным статьям – ДА!

О том, как делится автомобиль в суде, я рассказал в одной из предыдущих статей. Можете заглянуть, если пропустили. По этой же причине, я не буду повторяться, и рассказывать как именно происходит раздел общего автотранспорта.

Кратко напомню, что в результате раздела, одному супругу достается автомобиль целиком, а другому супругу присуждается денежная компенсация в размере половины от рыночной стоимости автомобиля. Так вот, в нашем случае с залогом, процедура судебного раздела автомобиля будет аналогична с одной лишь разницей.

Автомобиль был передан в залог банку по договору залога. Например, муж, как собственник автомобиля, заключил с банком этот самый договор залога. Тут к нашим семейным отношениям присоединяется Закон «О залоге». И как раз он предусматривает, что в случае смены собственника, в нашем случае, автомобиля, договор залога не прекращается, а продолжает действовать на тех же условиях и в рамках того же срока.

То есть, если даже нашей абстрактной семье удастся разделить автомобиль таким образом, что собственником его станет жена, ее автомобиль останется в залоге банка, даже не смотря на то, что подписывал договор ее муж.

Последствия раздела будут следующими. Решение о признании права собственности на автомобиль супруга получит, но вот поставить автомобиль на учет как новый собственник она не сможет до тех пор, пока кредит не будет погашен. И проблема тут кроется в наличии ПТС (паспорта транспортного средства). По правилам абсолютно любого банка, на срок пока автомобиль находится в залоге банка, ПТС хранится там же, в банке.

Надо сказать, что раздел залогового имущества банки не одобряют, и могут всячески возражать против такого раздела в суде. Однако же, Семейный кодекс непреклонен, и суды зачастую не обращают внимания на возражения банкиров.

И еще один момент. Надо сказать, не очень приятный для супруги из нашего примера. Если автомобиль приобретался в кредит, а супруга вдруг разделила его в свою пользу, она рискует потерять свое «новое» транспортное средство из-за банальной обиды мужа.

Суть вот в чем. Муж остается заемщиком, а сам автомобиль – залогом. Когда муж теряет автомобиль, у него пропадает необходимость продолжать погашение кредита. Мол, «ездить не могу, так зачем за него платить?». Дальше возникает просрочка, и банк начинает взыскивать задолженность. Но главное, что банк сделает в первую очередь – это обратит взыскание на автомобиль, который, напомню, все еще находится в залоге. Отстоять такой автомобиль супруге практически нереально, разве что она продолжит погашать кредит за мужа. Вот такой вот нюанс. Имейте это в виду, когда захотите забрать у мужа (жены) кредитный автомобиль, оформленный не на Вас.

Риск – дело благородное, однако, никогда не забывайте, в приведенном мною примере риск потери залога будет существовать всегда. И в этом случае, благородным такой риск едва ли можно назвать.

Порядок раздела общего имущества супругов

Прохождение бракоразводного процесса считается тяжёлым периодом, во время которого разрушается семья. И пока бывшие супруги составляют планы на будущее, юристы рекомендуют им одновременно решать иные вопросы, которые связаны с разводом. Например – раздел имущества.

В Семейного кодексе РФ (ст. 38 СК РФ) определён порядок раздела имущества супругов при бракоразводном процессе.

В этой статье подробно рассмотрены основные вопросы, связанные с разделом имущества супругов при разводе.

Раздел движимого имущества при разводе

На данный момент, при разделе движимого имущества во время бракоразводного процесса появляется большое количество неразрешенных вопросов. В подобной ситуации один из супругов, подавая на развод, пытается скрыть личное имущество от раздела — например, личный автомобиль.

При подобном разделе имущества авто нельзя разделить по долям, поэтому бывшим супругам приходится искать компромиссные решения.

Суд учитывает все обстоятельства дела, и выносит одно из подобных решений:

• устанавливает совместный режим использования автомобиля. В подобном случае авто остаётся у мужа или жены, которые обязаны предоставлять свою машину бывшей жене или мужу соответственно. Также бывшие супруги имеют право на попеременное владение автомобилем (1-й месяц — жена, 2-й месяц — муж);
• выносит решение насчёт реализации (продажи) автомобиля и раздела полученных денег;
• по решению суда жене или мужу остаётся авто, которые выкупают долю у бывшего мужа или жены соответственно;
• суд устанавливает другие варианты, которые соответствуют принципу: 1-му супругу — авто, а 2-му — соразмерное имущество.

Спустя несколько лет с момента официального развода супругов, возникает риск того, что авто — движимое имущество, уже скрыто.

В большинстве случаев, когда делают раздел движимого имущества после официального оформления развода, авто подлежит разделу таким же образом, как и при бракоразводном процессе — на подобном принципе и основании. При этом нужно иметь в виду, что срок подачи иска равен 3 годам.

Раздел имущества, находящегося в залоге

При разводе супругов, помимо раздела движимого имущества, могут делить и имущественные объекты, которые находятся в залоге. В большинстве случаев заложенным банку имуществом является автомобиль.

Супруги имеют право заложить своё авто в таких ситуациях:

1. Машина куплена в кредит, и заложена банковскому учреждению по договору залога. В подобной ситуации муж или жена принимают участие в программе автокредитования;
2. Супруг взял кредитные средства на открытие своего дела, которым он занимается, пройдя регистрацию в налоговой в качестве ИП.

Для того чтобы в срок выполнить обязательства по кредитному договору, супруг отдал под залог банковскому учреждению личное авто. В подобной ситуации между банковским учреждением и владельцем авто составляется договор залога.

В итоге муж — владелец авто, подписал с банковским учреждением договор залога. В подобной ситуации отношения между супругами регулируются ФЗ «О залоге». Согласно этому закону, если произошла смена владельца авто или иного имущества, договор залога остаётся в силе и действует на тех же залоговых условиях.

При этом, если супругам удаётся разделить залоговое имущество (в частности, авто) таким образом, что владельцем машины становится жена, её авто остаётся в залоге банковского учреждения.

Последствия раздела такого залогового имущества будут следующими: жена получит на руки судебное решение о признании права собственности на авто мужа. Однако, поставить машину на учёт и зарегистрировать себя новым владельцем авто, она не сможет до того момента, пока банку не будет выплачен автокредит.

На практике, банки в большинстве случаев не идут навстречу супругам при разводе и не хотят делить залоговое имущество одного из супругов. В подобной ситуации банк направляет в суд свои возражения. Однако, суды на основании положений Семейного кодекса принимают решения в пользу супругов, а не банкиров.

В то же время может возникнуть такая ситуация: если машина была куплена в кредит, а жена разделила её не поровну с мужем. В подобной ситуации, при разделе залогового имущества при разводе она теряет своё право на владение авто — и машина снова становится собственностью мужа.

Однако супруг остаётся заёмщиком, а сама машина – залогом. Когда жена отнимает у мужа права на владение автомобилем, супруг прекращает погашать автокредит.

Затем появляется просрочка, и банкиры начинают взыскивать кредитные средства. В подобной ситуации банк делает взыскание на авто, которое находится в залоге. При этом жена теряет свои право собственности на такое авто. Однако, если супруга будет платить кредит вместо мужа, то не все потеряно.

Раздел кредитных обязательств

При разделе имущества супругов, находящегося в залоге, нужно обратить внимание на обязательства, которые возникли в брачный период.

Нужно иметь в виду, что имущественные обязательства делятся между супругами таким же образом, как это происходит при разделе имущества.

Итак, при наличии у мужа или жены обязательств — непогашенных кредитов в банке, частным займов — работает следующий принцип: кто заёмщик – тот и выплачивает эти кредиты банковскому учреждению.

На практике это происходит следующим образом.

Например, супруги осуществляют раздел имущество в судебной инстанции. При этом суд выявляет у мужа непогашенный кредит, размер которого составляет 1 млн руб. Из этой суммы муж выплатил банку 500 тыс. руб. Кредит был взят супругом на бытовые нужды.

При разделе подобных кредитных обязательств судья выносит следующие решения:

• согласно СК РФ, все обязательства супругов, которые возникли у них во время брака, считаются общими. В таком случае суд делит кредитные обязательства супругов в таком же порядке и в подобных пропорциях, как и совместно нажитое имущество;
• суд осуществляет раздел только погашенных обязательств. В рассматриваемой ситуации муж погасил 500 тыс. руб. Значит, такая сумма подтверждена платёжным поручением чеками и другими документами, вследствие чего она делится между мужем и женой;
• в части непогашенного долга (в подобной ситуации — 500 тыс. руб.), суд не осуществляет раздел такого кредитного обязательства.

Однако, после погашения кредита, супруг может снова подать иск в суд о разделе этого долга поровну с супругой. Но он должен это сделать в течение 3 лет с момента расторжения брака. В ином случае, остаток кредита, который не погашен, не получится разделить.

Раздел недвижимого имущества супругов

​Для совершения женой или мужем сделки по распоряжению недвижимым имуществом, следует получить нотариально заверенное согласие мужа или жены на такие действия.

В противном случае, если мужем или женой не было получено такого согласия на сделку с недвижимым имуществом, то потерпевший (ая) обратиться в суд и подать иск о признании сделки недействительной. Истец — один из супругов может сделать это на протяжении 1 года со дня, когда он о совершении подобной сделки.

Однако когда происходит отчуждение мужем или женой совместно нажитого имущества, то согласия от одного из супругов на такую сделку не требуется.

Раздел недвижимого имущества влияет на оформление наследства между бывшими супругами, если у них появились дети в период брака. В подобной ситуации суд определяет долю каждого супруга в недвижимом имуществе и, как правило, признает их равными.

При разделе недвижимости (дома, квартиры и др.) их стоимость определяют исходя из рыночной цены.

Расходы супругов при разделе имущества

Как известно, раздел движимого и недвижимого, заложенного имущества, кредитных обязательств в судебном органе является недешевой юридической процедурой.

Все расходы супругов, которые они несут при разделе имущества, можно разделить на 3 группы.

Государственная пошлина

За рассмотрение иска о разделе имущества каждый из супругов платит государственную пошлину в бюджет. Размер госпошлины связан с суммой иска — общей стоимостью имущества, которые нужно разделить.

В ст. 333 НК РФ указано, что размер госпошлины при подаче в суд иска в подобной ситуации, составляет при стоимости недвижимости:

Оценка имущества

Также при разделе имущества во время развода муж и жена несут расходы, связанные с независимой оценкой стоимости имущества.

Суд требует от истца — жены или мужа, провести независимую оценку общего имущества, которое нужно разделить.

Подобное требование судебного органа можно обосновать 2 причинами:

1. суд обязан проверить, правильно ли муж или жена вычислили размер государственной пошлины;
2. суд должен убедиться в том, что раздел имущества будет сделан в равных долях.

Проведение независимой оценки можно заказать в экспертной организации, или попросить суд назначить оценочную экспертизу. В подобной ситуации, проведение оценочной экспертизы оплачивает истец.

Юридическая помощь адвоката

При разделе имущества нередко требуется помощь профессионально адвоката. Профессиональный адвокат помогает супругам разобраться в деле и продуктивно проводит переговоры.

На профессионального адвоката супругам придётся потратить 15–30 тыс. руб. за 1 дело.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу раздела имущества между супругами, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Верховный Суд рассмотрел интересное дело // Судебная коллегия ВС пояснила, как реализовывать общее имущество супругов, находящееся в залоге, в случае их совместного банкротства

Обстоятельства дела

Супруги (созаемщики) заключили кредитный договор с Банком в целях приобретения квартиры, на которую установили ипотеку в пользу Банка.

Арбитражные суды признают обоих супругов банкротами и вводят в отношении них процедуру реализации имущества. Требование Банка, обеспеченное залогом, включено в реестр требований обоих супругов.

При этом, квартира, находящаяся в залоге у Банка, включена в конкурсную массу супруга.

Решения нижестоящих судов

Суд первой инстанции (поддержанный впоследствии апелляцией и кассацией) принял решение о завершении процедуры реализации имущества в отношении супруги, поскольку финансовый управляющий осуществил все необходимые мероприятия, иного имущества, чем то, которое уже было реализовано в деле о банкротстве, не имеется, кроме того, обстоятельств, при которых освобождение супруги от обязательств не допускается, также не имеется.

При этом, суды указали, что квартира, находящаяся в залоге у Банка, подлежит реализации на торгах в деле о банкротстве супруга, и в силу п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве доля денежных средств, полученная в ходе такой реализации, будет выплачена супруге (половина). Вторая доля денежных средств будет включена в конкурсную массу супруга, при чем, совершенно очевидно, что этих денежных средств не хватит, чтобы полностью удовлетворить требования залогового кредитора (Банка).

Таким образом, сложилась ситуация, при которой денежные средства, полученные от реализации имущества, находящегося в залоге, не будут выплачены залоговому кредитору, как того требует норма закона. Суды своими актами избавили должника от долгов, в том случае, когда были денежные средства, за счет которых можно было удовлетворить требования Банка. То есть были грубо нарушены права Банка (залогодержателя).

Такая ситуация вполне могла привести к недобросовестному поведению супругов – созамщиков, когда при совместном банкротстве, заложенное имущество реализуется в деле о банкротстве одного супруга, а второй супруг, опираясь на нормы гражданского и семейного законодательства, получает в свое распоряжение половину денежных средств от реализации этого имущества, которая не включаются в конкурсную массу (п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве). Получается недобросовестное обогащение.

Позиция Верховного Суда

Банк обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Тройка судей во главе с Капкаевым Д.В. отменила судебные акты нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

В силу п. 2 ст. 45 Семейного кодекса РФ обязательства супругов перед Банком являются общими, следовательно, удовлетворение требований последнего должно быть осуществлено из совместного имущества супругов (указанной квартиры). Помимо этого, квартира находится в залоге у Банка (залогового кредитора), что, безусловно, предоставляет преимущественное удовлетворение требований Банка перед выплатой доли супругу, которая выплачивается в соответствии с п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве.

Кроме того, Верховный Суд высказал интересную позицию, которая заключается в следующем. В случае, если супруги имеют общие обязательства (зачастую кредитные), которые обеспечены недвижимым имуществом (ипотека), находящимся в их совместной собственности, то указанное имущество (если банкротятся оба супруга) подлежит реализации в деле о банкротстве супруга – реестрового собственника. То есть супруга, который в публичном реестре указан как уполномоченное лицо и выступал по договору в качестве залогодателя.

В рассматриваемом деле право собственности на предмет ипотеки (квартиры) был зарегистрирован за супругом, следовательно, квартира правомерно была реализована в его деле о банкротстве. Однако, суды не должны были завершать производство по делу о банкротстве супруги до следующего момента. Квартира должна быть реализована на торгах в деле о банкротстве супруга, договор, заключенный на таких торгах, должен быть исполнен покупателем, а полученные денежные средства (половина, приходящаяся на долю супруга) включены в его конкурсную массу. После этого из этих денежных средств должны быть удовлетворены требования залогового кредитора (Банка). Затем есть два варианта.

Первый (маловероятный). Денежных средств хватило, чтобы полностью удовлетворить требования залогового кредитора (Банка), следовательно, денежные средства, полученные от реализации квартиры, в силу п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве выплачиваются супруге, а дело о ее банкротстве завершается.

Второй. Денежных средств не хватило, чтобы полностью удовлетворить требования залогового кредитора (Банка), следовательно, денежные средства, причитающиеся супруге, включаются в ее конкурсную массу, а затем выплачиваются Банку. Только после этого, суды вправе были завершить производство по делу о банкротстве супруги.

На мой взгляд, Судебная коллегия (Капкаев Д.В., Зарубина Е.Н., Корнелюк Е.С.) приняла изящное решение с прекрасным обоснованием. Верховный Суд (а) пресек возможности для недобросовестного поведения супругов-созаемщиков в аналогичных ситуациях, (б) определил в чьем деле о банкротстве имущество реализуется, (в) а также указал, как быть с долей денежных средств, полученной от реализации общего имущества и выплаченных другому супругу, чтобы они не «выпали» из конкурсной массы, и не нарушались права залогового кредитора.

Раздел ипотечной квартиры при разводе супругов

Деление совместно нажитого имущества осуществляется по мировому соглашению супругов или на основании судебного решения. Делятся материальные ценности, денежные вклады и долговые обязательства семьи, возникшие после регистрации брака. Порядок раздела ипотечной квартиры при разводе зависит от использование средств материнского капитала или помощи родственников для покрытия и от того, погашена ли задолженность.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе?

Содержание (кликните, чтобы открыть)

Денежные обязательства и долги одного супруга, возникшие после регистрации брака, признаются общими, поэтому разделить их можно. Квартира, купленная в ипотеку после получения свидетельства о браке, даже если она оформлена на одного партнера (заемщика) – подлежит делению как совместная собственность.

Исключение – военная ипотека, при которой владельцем жилья будет выступать только военнослужащий. Второй супруг не может претендовать на долю.

Банки охотнее предоставляют кредиты на покупку недвижимой собственности семьям (официальным супругам), поскольку это повышает гарантии полной оплаты задолженности в установленные сроки. В таком случае в сделке принимают участие:

• заемщик (один из супругов), который после полной оплаты ипотеки получает имущественные права на объект;
• созаемщик/поручитель (второй партнер), гарантирующий своевременное погашение долга;
• банк/кредитор – владелец недвижимости до полной оплаты ипотеки.

С погашением ипотечного кредита заемщик становится единоличным владельцем жилья, но он обязуется переоформить часть квартиры на второго супруга, поскольку квартира считается совместной собственностью.

При разводе с непогашенной ипотекой затрагиваются интересы третьей стороны – кредитора, который теряет гарантии своевременной оплаты задолженности. Поэтому супруги должны предварительно обратиться в банк для консультации со специалистом. Кредитор предлагает способы деления собственности и задолженности с учетом защиты личных интересов. При бракоразводном процессе его мнение главное.

Правовое регулирование вопроса:

• глава 7 СК РФ устанавливает порядок формирования имущественных прав мужчины и женщины внутри семьи;
• в главе 8 СК РФ расписаны нюансы составления брачного контракта как способа деления ипотечной недвижимости, материальных ценностей, других долговых обязательств;
• главе 9 СК РФ предлагает возможные варианты распределения долгов, в том числе ипотеки;
• порядок защиты имущественных интересов участников осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса России;
• статьи Федерального Закона «Об ипотеке» знакомят с основными направлениями решения финансовых споров о залоговой собственности.

Один из главных документов при решении спора – кредитный договор, определяющий порядок и условия погашения долга гражданином/семьей.

Как делится ипотека при разводе?

Доля получаемого объекта должна соответствовать доле передаваемого на погашение долга. Порядок деления устанавливается законом или супругами по мировому соглашению.

Во время покупки собственности используются личные сбережения, банковские займы, социальная помощь (в том числе, материнский капитал). Даже если только один супруг участвует в оформлении покупки, второй партнер готовит нотариальное согласие на трату супружеских денег и приобретение имущества.

Распределение долга и квартиры поровну

Вложенные до развода деньги – общие. Доля собственности, оплаченной до развода – общая. Самый распространенный алгоритм деления оставшейся части долга и приобретенной квартиры – поровну. Главные правила распределения материальных ценностей:

• оставшаяся часть основного тела кредита делится поровну;
• дополнительные проценты банка делятся пополам;
• после погашения кредита квартира переходит в единоличное владение заемщика (одного партнера);
• на протяжении месяца владелец обязан инициировать процедуру деления квартиры пополам со вторым супругом.

Чтобы созаемщик/поручитель был уверен, что после окончания выплат он получит половину квартиры, супруги у нотариуса оформляют обязательство, в котором значится, что после оплаты ипотеки жилье будет разделено поровну.

Переоформление ипотеки на второго супруга

Договорной порядок деления имущества устанавливается брачным договором или соглашением. Брачное соглашение оформляется в любое время до женитьбы или уже после регистрации брачных отношений. Запрещается подписывать контракт после регистрации развода. На стадии расторжения брака или после получения свидетельства о разводе участники могут составить мировое соглашение об условиях деления ипотечной недвижимости.

Мировым договором можно установить любые правила деления собственности и долгов. Допускается полная передача ипотеки одному из супругов. Главное – заручиться согласием кредиторов.

Алгоритм действий участников:

• обращение в банк с заявлением на смену условий погашения долга;
• получение удовлетворительного решения;
• составление мирового договора;
• переоформление контракта с банком;
• продолжение погашения ипотеки в одностороннем порядке;
• по желанию сторон происходит компенсация части затрат, которые ранее были понесены вторым партнером.

Последствием такого решения является утрата имущественных прав на жилье со стороны второго супруга.

Как показывает практика, только в трети случаев банк соглашается удовлетворить заявление и передать ипотеку для погашения одному из супругов. Это возможно, если претендент подтвердит, что сможет самостоятельно вносить деньги по ипотеке. В случае отказа банка переоформить договор кредитования ипотека будет разделена пополам.

Продажа квартиры с целью выплаты остатка по задолженности

Редко, но на практике случается, что до регистрации развода супруги продают залоговую собственность с целью расчета с банком и для устранения имущественных споров. Алгоритм действий участников:

• согласование вопроса с банком;
• получение разрешения;
• снятие обременения, то есть банк прекращает насчитывать проценты, но жилье в залоге остается;
• поиск покупателя и оформление сделки;
• внесение части денег на полное погашение ипотеки;
• деление оставшейся суммы пополам между супругами (или в иных долях, если это было оговорено участниками).

Как вариант, можно согласовать продажу жилья на аукционе. Отчуждение проводит кредитор – банк. Среди преимуществ:

• возможность избежать самостоятельного поиска клиента на покупку;
• небольшие сроки поиска претендента на покупку (такое жилье сразу раскупается).

Недостаток – заниженная цена, обусловленная желанием кредитора погасить задолженность как можно скорее.

Досрочная выплата долга

Кредитный договор предусматривает досрочное погашение ипотеки. Это самый удобный вариант, поскольку исключает необходимость присутствия кредитора при разводе. Независимо от того, кто внесет деньги, вся прибыль партнеров считается общей. Это значит, что при разводе квартира будет поделена пополам, даже если супруги не успели документально закрепить деление.

Роль банка при разделе ипотечной квартиры во время развода

Кредитор – обязательный участник. В суде решение не может быть принято без учета мнения заемщика, что утверждено статьями Гражданского кодекса России. Возможности и полномочия кредитора при делении залоговой собственности и ипотеки:

• составление нового договора кредитования;
• оставление текущих условий погашения долга;
• участие в суде и высказывание личного мнения;
• право запрета на деление ипотечной квартиры до полного погашения долга.

Банк принимает решение с учетом личных финансовых интересов. И закон всегда становится на сторону кредитора. Развестись получится, но поделить имущество не удастся. Деление осуществится только после полной выплаты кредита.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

Составление добровольного соглашения о делении собственности – право, а не обязанность сторон. Мирное решение конфликта позволяет самостоятельно (с учетом мнения банка) установить порядок деления приобретенного имущества и долгового обязательства.

Соглашение получает юридическую силу только после нотариального утверждения. За дополнительную плату нотариус может помочь в составлении документа.

Участникам необходимо пройти следующую процедуру:

• обоюдное обращение в банк, где был составлен кредитный договор;
• согласование с заемщиком возможности изменить порядок и условия погашения долга (касается только тех случаев, когда стороны желают поделить ипотечное жилье и разделить долг; если супруги решили вместе оплачивать кредит, то разрешение банка не требуется);
• обращение к нотариусу с целью составления мирового договора;
• удостоверение документа и регистрация;
• передача копии соглашения в банк.

Можно сначала составить соглашение, а затем обратиться в банк с просьбой внести правки в кредитный договор, но заемщик может отказать в принятии выбранных условий. Без резолюции банковского учреждения соглашение не получит законную силу.

Содержание и образец соглашения

Договор, условия которого касаются совместных долговых обязательств, должен содержать следующие разделы информации:

• персональные данные участников;
• основания возникновения брачных отношений;
• реквизиты свидетельства о браке;
• перечень материальных ценностей, в отношении которых возник спор;
• порядок распределения благ между участниками;
• список долговых обязательств, которые необходимо поделить;
• дальнейшие условия погашения долгов и кредитов;
• установление периодичности и размера выплат по ипотеке каждым супругом;
• порядок долевого деления квартиры;
• ответственность участников за нарушение условий документа.

Разрешается дополнительно утвердить график выплаты кредита.

Екатерина Державина
Помощь в составлении исковых заявлений
и иных юридических документов

Раздел квартиры в ипотеку через суд

Если стороны не смогли прийти к единому мнению или банк отказал в принятии оговоренных условий, в действие вступает суд. Правила:

• разделить ипотеку можно одновременно с подачей иска на развод или после прекращения брака;
• срок исковой давности по таким спорам – 3 года (начинается с момента, когда одному из участников стало известно, что второй партнер нарушает имущественные интересы первого);
• в суде обязательно присутствие кредитора, чьи имущественные интересы затрагиваются.

Подсудность

Рассмотрением таких дел занимаются федеральные суды общей юрисдикции. Мировой суд не рассматривает исковые заявления, поскольку высока вероятность конфликта между мужем, женой, банком. Заинтересованная сторона направляет исковое заявление в инстанцию, расположенную по адресу нахождения спорной недвижимой собственности.

Документы и образец заявления

Ходатайство должно содержать следующие блоки информации:

• название федерального суда, которому передается на рассмотрение иск;
• личные данные истца;
• персональные сведения ответчика;
• данные юридического лица – кредитора (официальное название, адрес – можно посмотреть в кредитном договоре);
• наименование документа;
• описание обстоятельств прекращения брака (реквизиты свидетельства о разводе);
• указание условий приобретения собственности в ипотеку;
• прошение поделить имущество и долг между участниками;
• опись дополнительных документов;
• подпись и дата оформления.

Екатерина Державина
Помощь в составлении исковых заявлений
и иных юридических документов
Ходатайство составляется в 4 экземплярах: для суда, истца, ответчика, представителя заемщика.

Таблица «Список необходимых документов»

Кто направляет	Перечень
Истец	иск; копия паспорта; свидетельство о регистрации брака/разводе (в зависимости от того, на какой стадии готовится иск о делении долга и залоговой квартиры); квитанция об оплате государственной пошлины (зависит от цены иска); кредитный договор; справка из банка об оставшейся к погашению сумме (основное тело займа и проценты); правоустанавливающие документы на имущество; техническая документация на квартиру; справка о составе семьи; справка о доходах; выписка с места работы с указанием стажа
Ответчик	копия паспорта; справка о доходах; справка с места работы, подтверждающая должность, оклад, длительность трудоустройства (свидетельствует о возможности дальнейшего самостоятельного погашения кредита)
Банк	свидетельство юридического лица; поручение директора банка на представительство в процессе конкретного лица; копия паспорта представителя

Этот список не является полным. Дополнительно могут потребоваться и другие документы, связанные с особенностями имущественного спора.

Судебная практика и решение суда

60 % случаев заканчиваются тем, что суд делит кредит и квартиру пополам. Еще 25 % – отказ на распределение долговых обязательств, что обусловлено мнением банка. Оставшиеся 15 % – деление собственности в разных долях.

Пример раздела квартиры в ипотеке из практики:

Супруги Ивановы после регистрации брака взяли ипотеку на покупку квартиры в городе Сочи. Размер долговых обязательств на момент оформления составил 2 500 000 рублей – основного тела займа и 250 000 – проценты по кредитному договору. За время совместного проживания Ивановы погасили 1 800 000 за недвижимость и 180 000 – процентов по кредиту. После этого в суд был направлен иск разделить в связи с разводом оставшийся долг и квартиру.

В ходатайстве гражданка Иванова указала, что просит поделить квартиру и долг пополам. Банк против такого решения не возражал, поскольку каждая сторона в суде представила доказательства своей платежеспособности. Руководствуясь обоюдным согласием и согласием кредитора, судья вынес следующее решение:

• муж и жена должны оплатить по 350 000 в счет основного тела кредита;
• каждый партнер обязан внести по 35 000 рублей с целью покрытия процента за пользование займом;
• после полного погашения долга квартира должна быть зарегистрирована на гражданку Иванову и гражданина Иванова в равных долях – по 50 %.

Особенности раздела ипотечной квартиры в отдельных случаях

Каждый случай индивидуален, поэтому в судебной практике можно увидеть разные алгоритмы решения спора. К тому же мнение кредитора меняется от ситуации к ситуации.

При наличии детей

Согласно положениям семейного законодательства, дети супругов не могут претендовать на имущество родителей при разводе. И наоборот, материальные ценности, приобретенные ребенку, переходят в его единоличное владение. Суд, принимая решение о делении собственности, крайне редко устанавливает разные доли собственности, руководствуясь передачей под опеку ребенка. Это скорее исключение из правила, нежели закономерность.

Иначе делится квартира, приобретенная с использованием средств материнского капитала. Маткапитал – целевая социальная помощь, одноразово предоставляемая семье, на воспитании которой есть 2 и более ребенка. Материнский капитал – целевая поддержка, чаще всего используемая на покупку недвижимости.

Жилье, купленное (отремонтированное) с использованием сертификата маткапитала, должно быть поровну оформлено на всех членов семьи – мать, отца, детей. При покупке недвижимости в ипотеку деньги получится использовать, только если заемщик составит нотариальное обязательство, что после погашения кредита квартира в равных частях будет поделена между всеми членами семьи, включая детей.

В таком случае, судом недвижимость будет разделена на такое количество одинаковых долей, сколько есть членов семьи. В Росреестре каждая доля будет переоформлена на своего собственника. Долг продолжает погашаться только совершеннолетними родителями. Независимо от того, с кем останутся дети, мать и отец должны платить кредит одинаково. Но иногда суды отступают от этого правила, определяя разные доли погашения задолженности.

Ипотека, взятая до брака

Согласно общему правилу, имущество, купленное до брака – это личная собственность супруга, которая делению при разводе не подлежит. С ипотекой не все так просто. Если она оформлена до брака, но кредит продолжал платиться после женитьбы, могут использоваться следующие способы деления:

1. На основании составленного брачного договора или мирового соглашения о распределении недвижимости. В документе супруги самостоятельно определяют порядок деления жилья – в любых долях, независимо от суммы совместного погашения.
2. Квартира переходит во владение одного партнера, но с передачей денежной компенсации второму. Размер компенсации рассчитывается по формуле:
   (Сумма ипотеки – долг, погашенный до свадьбы) / 2 = размер компенсации.
3. Жилье делится, но не пополам, а с учетом размера задолженности, компенсированного до брака и после его оформления.

Ответы юриста на вопросы о разделе ипотечной квартиры

Как делится ипотечная квартира, где стартовым взносом был материнский капитал?

Поровну между всеми членами семьи, включая мать, отца, каждого ребенка. В Росреестре происходит переоформление объекта в равные доли каждому члену семейства.

Можно ли разменять квартиру, взятую в ипотеку, с целью погашения остатка долга за счет полученной разницы?

Нет. До полного погашения задолженности заемщик не сможет распоряжаться объектом. Редко, но банк разрешает продать недвижимость с целью погашения остатка ипотеки. Кредитор может реализовать собственность на аукционе, но по низшей цене.

Как делится военная ипотека в случае развода?

Собственность, приобретенная по военной ипотеке – личное имущество супруга, являющегося военнослужащим. Делиться недвижимость не будет ни между супругами, ни между детьми. Это связано с особенностями оформления кредита. В договоре принимает участие четвертая сторона – целевой накопительный фонд военнослужащих, который сразу гасит долг перед банком. Далее из заработной платы военного делаются регулярные отчисления в фонд для погашения долга.

Как поделятся доли, если супруг погасил большую часть долга с собственных накоплений?

Если это сделано после брака, то все накопления будут считаться общими, поэтому недвижимость будет разделена поровну. Если, например, часть денег передали родители одного из супругов, что подтверждается документально, то доли будут разными.

Установить заранее, как суд поделит материальные ценности, сложно. Во время принятия решения судья руководствуется финансовым положением каждого участника, наличием детей, использованием материнского капитала, а также получением денежной помощи от третьих лиц. Доли могут быть разными или одинаковыми. Допускается передача денежной компенсации от одной стороны ко второй. И не стоит забывать об обязательном участии кредитора.

Поделиться материалом:

Ипотека при разводе

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

1. факт регистрации брака;
2. наличие брачного контракта;
3. положения договора на получение ипотечного кредита;
4. наличие несовершеннолетних детей;
5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
6. позиция банка.

Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

Раздел ипотеки при гражданском браке

С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом. Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена. Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

Раздел в период брака

Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

• супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
• муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
• один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
• супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
• ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

Влияние наличия брачного договора

Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода. Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода. Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

1. до или при вступлении в брак;
2. до оформления ипотечного кредита;
3. после получения займа и приобретения квартиры.

В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка. Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки. Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

• имеет плохую кредитную историю;
• уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
• не обладает официальным доходом.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
2. Официальная регистрация развода.
3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?

Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов. В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры. Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

Отказ от оплаты задолженности одним из супругов

В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком. После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам. На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире. Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка. Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право. Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами. При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.