Риски при ипотеке

admin0

Содержание

Основные ипотечные риски для заемщика и банка: способы их минимизации в 2020 году

Жилье в кредит – часто единственный шанс обеспечить семью постоянным местом регистрации. Нестабильная экономика, скачки курса валют, потеря объекта недвижимости или постоянной работы. Редко, кто планирует крах, беря на себя обязательства. Но ипотечные риски – реальность, стоит заранее о них узнать, постараться минимизировать.

Основные риски у банка

Самые распространенные риски для банка:

  • Кредитный риск или риск невозврата ипотеки. Существует достаточно факторов, которые могут повлиять на то, что заемщик откажется исполнять свои обязательства перед банком. Банк просчитывает их и закладывает в итоговый процент по займу.
  • Процентный риск. Данный риск реализуется, когда процент по займам для привлечения денег в бизнес банка неожиданно вырастет, и заемные средства станут дороже, нежели процентный доход от кредитов, которые выдает банк.
  • Риск ликвидности. Изменение экономической ситуации может привести к тому, что люди массово начнут снимать деньги с вкладов, резко увеличится стоимость валюты, обрушиться рынок недвижимости и т.д. Все это приведет к тому, что у банка возникнут убытки и будет большой дисбаланс между активами и пассивами.

Основными инструментами для закрытия этих рисков будут:

  • Осторожная кредитная политика и четкий механизм оценки рисков при выдаче займа;
  • Правильная оценка стоимости залога по ипотеке;
  • Четкая регистрация имущественных прав;
  • Страхование;
  • Формирование резервного фонда;
  • Поддержка со стороны государства в рамках различных программ.

Все эти риски заложены в ипотечный процент, поэтому чем меньше их будет, тем меньше будут ставки по ипотеке.

Реальные риски заемщика при оформлении ипотеки

Ипотечные риски – действительность для каждого человека. Они возможны по разным причинам, но это не влияет на наступление негативных последствий. Результат – потеря денег, недвижимости, плохая кредитная история.

Основные риски при ипотечном кредитовании для заемщика:

  • Потеря постоянного дохода – основная сложность, которая приводит к внушительным просрочкам по платежам. Проблемы с банком, невозможность вовремя рассчитываться по обязательствам, квартиру могут реализовать на открытых торгах.
  • Значительное снижение стоимости недвижимости – это рыночный риск, не позволяющий в случае необходимости вернуть потраченные на приобретение квартиры или дома деньги. Инфляция, кризис дефолт – лишат человека возможности реализовать по выгодной цене недвижимость. Итог – останетесь должником банка и потеряете жилье.
  • Риск удорожания ипотеки – по договору ипотеки иногда кредиторы предлагают «плавающую» процентную ставку. С одной стороны это может быть выгодно, но с другой – рискованно и убыточно. Сюда же можно отнести и увеличение расходов по дополнительным услугам по ипотеке (страхование и т.д.).
  • Потеря трудоспособности – травма, инвалидность, невозможность работать и осуществлять выплаты по кредиту.
  • Изменения в курсе валют – значительные колебания евро и доллара привели к тому, что валютные займы стали убыточными. Девальвация рубля не позволяет запланировать уровень предполагаемого дохода – человек не готов осуществлять платежи по кредиту по новому курсу.
  • Инвестирование в строящееся жилье – затягивание работ, полная заморозка не становится причиной прекращения выплат банку. Человек длительное время вынужден тратить финансы на обслуживание другого жилья, при этом гасить ипотеку.
  • Риск утраты имущества в результате различных событий.
  • Мошенничество. Существует много схем, когда продавец обманывает (действует третье лицо, а не собственник, в квартире прописаны малолетние дети, заключенные, отбывающие наказание, объект обременен – наложен запрет на продажу, арест и т.д.; документы не являются подлинными).

Важно понимать, что банк вправе реализовать вашу квартиру и выселить из неё, если вы не будете своевременно оплачивать ипотеку. Подробнее о том, что будет, если не платить ипотеку вы узнаете из нашего следующего поста.

Способы снижения рисков для заемщика

Существуют ряд рекомендаций по снижению ипотечных рисков:

  • Не заключать договор с банком, предлагающим «плавающую» ставку по кредиту. Так вы защищены от процентного риска. Платеж остается стабильным, инфляция и девальвация – «помощники», экономите деньги.
  • Страхуем залоговое имущество не только на часть, оплаченную из кредитных средств, а на полную сумму, включающую ваши сбережения (первоначальный взнос). При страховом случае получите часть стоимость объекта, рассчитаетесь с банком (страховое возмещение).
  • Не берите займ в иностранной валюте. Высок риск скачка курса, не будет возможности погасить кредит, осуществить досрочный платеж.
    Лучший вариант – отечественная денежная единица, в которой получаете постоянный доход.
  • Неликвидное жилье – устаревший фонд, вторичный рынок, дома требующие капитального ремонта. Покупка такой недвижимости может привести не только к дорогостоящим дополнительным тратам на ремонт, но и к тому, что вам будет негде жить, а придется платить ипотеку. Тем более, потом такое жилье будет все сложнее реализовать.
  • Не стоит приобретать жилье в новостройке, если договор на долевое участие в строительстве заключается не на основании ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г.! Данный закон максимально обезопасит от срыва сроков, а в случае нарушения таковых – выплатят штрафы и неустойки.
  • Страхуйте жизнь. Это очень важный момент, который не только снизит ставку по ипотеке, но покроет все обязательства перед банком в случае смерти или инвалидности заемщика. При этом квартира останется у собственника или наследников.
  • Страхуйте титул. Титульное страхование по ипотеке позволит снизить риск претензий третьих лиц при покупке квартиры на вторичном рынке или позволит вам закрыть ипотеку за счет страховой.
  • Берите ипотеку на длительный срок. Если вы возьмете ипотеку лет на 20, то сделаете платеж по ипотеке минимальным. Это позволит вам в трудные минуты более комфортно оплачивать займ. Но более чем на 20 лет смысла брать ипотеку нет, из-за очень маленькой разницы в платеже.

Основные риски – страховать обязательно!

Экономия при оформлении договора на страховании ипотечных рисков – верный путь к потере жилья и большим проблемам.

Существуют следующие виды ипотечного страхования:

  • Страхование залога. Этой страховкой вы защищаете сам объект недвижимости от возможной порчи или утраты
  • Страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщика – данный риск позволит не платить ипотеку при наступлении смерти и инвалидности заемщика или созаемщика, при этом квартира остается в собственности и обременение с неё снимается.
  • Потеря дохода – этот тип страхования уже не экзотика и он покрывает риск утраты работы в результате банкротства или сокращения. Страховая будет оплачивать ипотеку пока заемщик не найдет новое место работы.
  • Страхование титула – это защита от притязаний третьих лиц на вашу ипотечную квартиру.

Подробно страхование по ипотеке и все её виды разобраны в отдельном посте.

Кредит на жилье – востребованный тип займа. Чтобы иметь возможность его выплатить и не потерять недвижимость – обязательно анализируйте договор. Не стоит соглашаться на слишком большие проценты, брать деньги в иностранной валюте, отказываться от страхования объекта и жизни.

Попытка сэкономить может стать причиной потери жилья, долгов. И проблем с коллекторами. Внимательно изучайте все ипотечные риски и не бойтесь задавать вопросы экспертам. Напоминаем, что на нашем сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к ипотечному специалисту, которые расскажет все нюансы ипотеки и поможет вам.

Также вам будет интересно узнать про все виды ипотеки в России и их классификацию.

Актуальные условия ипотеки вы узнаете из нашего специального поста.

Ждем ваших вопросов и будем признательны за оценку поста.

Ипотечные риски

Как это ни удивительно, но ипотека в России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.
Накладывает свой отпечаток и экономическая нестабильность, тянущая за собой «плавающие» банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки курса рубля. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности. И, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться.

Риск изменения процентных ставок
Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).
В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.
Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.
Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Рыночный риск
Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.
Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения валютного курса
Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.
Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск неплатежа
Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.
При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.
Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25–45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50–85% и т.д.
Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Риск ликвидности
Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.
Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.
Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.
Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риск утраты трудоспособности
Этот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.
Ситуация и впрямь драматическая: человек добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, и вдруг — несчастный случай. По правилам, банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.

Риск досрочного погашения кредита
Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.
Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски
Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.
Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.
Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.
Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Страховка наиболее вероятных рисков
На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска. Первый — это жизнь и здоровье заемщика, второй — риск утраты или повреждения объекта залога, третий — риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).
Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.
Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет — 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет — 3,44% страховой суммы в год.
Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу. По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию — 0,37% страховой суммы в год.

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Есть определенный риск невозврата кредита, но на самом деле банки себя от этого риска всячески страхуют. Плюс к этому банки не дают кредит на определенный тип жилья, который они считают неликвидным, чтобы не столкнуться с проблемой нереализации, если придется возвращать кредит путем продажи заложенного имущества. А самый большой риск заемщика… от него не зависит. Общая нестабильность в нашей стране — это единственный риск. На самом деле риск потери работы для нормального специалиста невелик. Курс доллара может отразиться на заработной плате. Это не глобальный риск, но это неприятно. Нестабильность — главное, что мешает ипотеке.
Алексей Годованец, заместитель управляющего КБ «Москоммерцбанк»:
Основной риск для банка при ипотечных сделках — риск неплатежеспособности заемщика. Действующее на данный момент законодательство делает для банка достаточно затруднительным выселение жильца из квартиры. Хотя и существует договор о возможности принудительного выселения неплательщика в случае, если он покупал квартиру на деньги банка. Банк, который занимается ипотечным кредитованием, может столкнуться с невозможностью рефинансировать свои пассивы. Это проблема банка. И по мере того как все больше банков будут получать хороший рейтинг, выходить на международный уровень и привлекать длинные деньги, этот риск будет снижаться. Естественно, существует риск самого рынка недвижимости. Так как ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск стоимости залога. Что же касается риска самого клиента, то первый и самый главный риск — это риск потерять квартиру в случае потери своей платежеспособности.
Ирина Дуденко, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка:
Риски ипотечного кредитования присущи больше банкам, так как кредитная организация рискует куда больше, вверяя свои деньги, чем заемщик, который приобретает квартиру, не раз проверенную на наличие необходимых регистрационных документов и застрахованную на случай неспособности заемщика выплачивать кредит. Все шаги по легализации и страхованию сделки обеспечивают уверенность заемщика в том, что в дальнейшем она не будет аннулирована. Единственный риск для заемщика — это возможность потери стабильного дохода, который способен обеспечивать ему непрерывное погашение кредита. К сожалению, нынешняя ситуация в стране пока не дает стопроцентной уверенности в завтрашнем дне.

Квадратный метр, 09.06.2004
Сергей Нечаев

Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

В ипотечном кредитовании интересы банка совпадают с интересами заемщика — кредитная организация неплохо зарабатывает на процентах с крупного кредита, который обеспечен ликвидной недвижимостью, а заемщик может быстро переехать в собственное жилье. Однако для заемщика оформление кредита на квартиру сопряжено с целым рядом рисков, кроме того, при разработке ипотечных продуктов банк обеспечивает для себя более выгодные условия, чем для своих клиентов.

В этой статье поговорим о некоторых рисках, связанных с ипотекой, о которых задумываются далеко не все заемщики, и которые сами банки, по понятным причинам, не афишируют.

Преимущество ипотеки

Основное преимущество ипотеки для заемщика заключается в том, что заемщик может получить жилье и проживать в нем, понемногу выплачивая банку сумму, которая была выдана для покупки этого жилья. Обеспечением кредита служит само приобретенное жилье, банк практически ничем не рискует, и если заемщик перестанет выплачивать взносы, кредитная организация просто отберет квартиру, продаст ее и вернет свой долг.

Однако в ипотечном кредитовании условия игры диктует кредитная организация, а не заемщик, поэтому, вне зависимости от того, как банк позиционирует клиентам ипотечный продукт, банк всегда будет находиться в более выгодных условиях, чем заемщик. Рассмотрим некоторые риски, которым подвергается заемщик, и дадим рекомендации, как можно обезопасить себя еще на стадии оформления кредита.

Аннуитетная система платежей

Нельзя исключать возникновение ситуаций, при которых заемщик утрачивает свою платежеспособность и вынужден вернуть банку залоговое имущество, каковым является приобретаемая квартира. Казалось бы, заемщик взамен должен получить часть средств, которые им были выплачены, и все, что он теряет – это возможность приобрести жилье.

В чем проблема?

Однако особенность аннуитетной системы расчетов по кредиту заключается в том, что с начала погашения основная доля выплат приходится не на тело платежа, а на проценты, которые банк начисляет за использование кредитных средств. Лишь со временем доля платежа по телу кредита начинает постепенно расти, а доля платежей по процентам снижается. Таким образом, при расчетах с банком заемщик, который по разным причинам более не в силах нести кредитное бремя, утрачивает большую часть денег, которые он выплатил. Заемщик в этой ситуации просто «дарит» банку деньги, оплаченные за пользование кредитом, который так и не был реализован до конца, и эти деньги являются для банка чистой прибылью, так как кредитная организация не понесла практически никаких расходов.

Как предотвратить ситуацию?

Альтернативой аннуитетной схеме выплат являются дифференцированные платежи. Сумма ежемесячного взноса включает выплату тела кредита, эта сумма на всем протяжении срока кредитования остается неизменной, и проценты по кредиту – а эта часть выплат постепенно снижается (по мере выплаты тела кредита). Если у заемщика есть выбор, лучше предпочесть дифференцированную систему выплат.

К сожалению, сегодня немногие банки предлагают дифференцированные платежи по ипотеке, а если и предлагают, то с настолько невыгодными условиями, что заемщики предпочитают аннуитет. Поэтому, планируя взять кредит, стоит задуматься о вероятности возникновения описанной ситуации, ведь первые несколько платежей, фактически, состоят из одних только процентов.

Снижение стоимости недвижимости

Выдавая кредит, банк предусматривает возможность возврата заемщиком долга в виде квартиры. В момент реализации недвижимости банк забирает себе причитающуюся по договору сумму, и этой суммы должно хватить на погашения долга. Но что произойдет, если рыночная стоимость квартиры снизится, например, в период резкого ухудшения экономической ситуации, когда жилье не будет столь востребованным?

Исключать такой поворот событий нельзя, ипотека оформляется на десять, двадцать лет, а то и больше, а за такой период случиться может всякое… Даже несмотря на то, что заемщик исправно рассчитывается по кредиту, банк допускает вероятность возникновения сложностей у своего клиента, который, в случае потери платежеспособности должен передать банку залоговое имущество. Но при сложившейся ситуации продажа квартиры, учитывая снижение ее стоимости, не поможет вернуть банку необходимую сумму.

Соответственно, банк требует от клиента каким-либо образом сделать так, чтобы текущая стоимость недвижимости стала соразмерной долгу.

У заемщика достаточно ограниченный набор вариантов – либо предоставить дополнительное залоговое имущество либо внести определенную сумму.

Однако у заемщика может не оказаться ни имущества, которое он мог бы предоставить в качестве залога, ни денег.

Что произойдет в этом случае? Банк будет иметь право (по договору) требовать передачи жилья и в судебном порядке (прямо сейчас), настаивать на возврате недостающей суммы. При таком стечении обстоятельств заемщик окажется без жилья, без части денег, которые он уже выплатил банку в виде ежемесячных взносов (в случае выбора аннуитетной системы расчетов положение осложняется дополнительно) и еще должен банку некоторую сумму.

С одной стороны, банк совсем не заинтересован «грабить» клиентов, поэтому большинство кредитных организаций страхуются от подобного варианта тем, что никогда не выдают в кредит столько денег, сколько стоит недвижимость. В большинстве случаев оформить ипотеку на сумму, превышающую 90% стоимости приобретаемой квартиры (без дополнительного залога, созаемщиков, пр.) нереально.

Однако (особенно в свете затяжного экономического «роста») нельзя исключать, что недвижимость может подешеветь более, чем на 10%. Чтобы перестраховаться, заемщик может прибегнуть к страхованию финансовой ответственности – страховые компании предлагают и такой продукт. Суть предложения заключается в следующем: оформляя страховой полис, заемщик может рассчитывать на то, что страховая компания выплатит банку требуемую сумму, если по каким-то причинам он не сможет рассчитаться с банком. При этом, следует понимать, что оплата взносов по страховому полису приведет к увеличению расходов, связанных с обслуживанием ипотечного кредита. Зато заемщик теперь может не бояться требований банка относительно увеличения суммы залогового имущества.

Инфляционные риски

Странно, но не многие заемщики при оформлении ипотеки задумываются об инфляционных рисках. Инфляция, то есть, плавное обесценивание национальной валюты, является нормальным процессом, неотъемлемой частью мировой экономической модели. Однако стоит учесть, что ипотека оформляется на десятки лет, и если среднегодовая инфляция в РФ находится в пределах 6% (об этом говорят официальные источники, на деле, традиционно, картина роста цен выглядит несколько иначе), то за десять лет покупательная способность денег упадет, по крайней мере, на 60%.

Естественно, суммы заработной платы подлежат индексации (сообразно росту инфляции), однако:

  • Во-первых, это относится, главным образом, к работникам государственных структур, в частности, если оформляется военная ипотека;

  • Во-вторых, индексация осуществляется с учетом уже произошедшей инфляции (до индексации зарплаты повышение цен оплачивают сами граждане);

  • И в-третьих, как показывает практика, индексируются не все зарплаты даже в государственном секторе (и не в полном объеме), а в частных компаниях очень немногие руководители на повышение цен реагируют повышением зарплаты.

Заемщик вполне может основную часть дохода получать неофициально (банк может выдать кредит, если клиент предоставил дорогостоящее залоговое имущество, привлек поручителей). Эти доходы автоматически не корректируются с учетом инфляции, они могут изменяться только путем повышения цен на товары или услуги, которые предлагает заемщик на рынке. А это, в свою очередь, не всегда возможно, учитывая снижение покупательской способности населения в кризисные периоды.

Таким образом, в результате инфляции (через 10 – 15 лет) заемщик может получить неподъемную кредитную нагрузку, и быть не в состоянии оплачивать банку ежемесячные взносы.

В первую очередь, при оформлении кредита нужно отталкиваться от своих реальных доходов, на взносы по кредитам должна уходить сумма, которая несущественно отражается на способности заемщика покрывать свои расходы. Если заемщик изначально с трудом собирает деньги не ежемесячные взносы, с большой вероятностью он рано или поздно не сможет продолжать выплаты.

Однако этого может оказаться недостаточно, повышение цен может произойти внезапно и быть довольно резким, поэтому необходимо отслеживать реальный уровень инфляции.

Если на лицо тревожные признаки, которые говорят о том, что через определенное время у заемщика могут возникнуть затруднения при выполнении своих обязательств перед банком, необходимо принимать меры. Характерным признаком негативных инфляционных изменений служит, в первую очередь, размер ставки рефинансирования, если Центробанк часто повышает ставку, значит – с экономикой явно не все в порядке, и возможно ускорение инфляции (информацию об изменениях ставки рефинансирования можно найти на сайте Банка России, это общедоступные сведения).

Как-либо повлиять на инфляционные процессы заемщик, разумеется, не в состоянии, однако может сделать так, чтобы не оказаться без жилья и уплаченных за него денег. Еще до того, как кризис будет признан официально, необходимо обратиться в банк с просьбой о реструктуризации кредита. Другими словами, нужно постараться сделать так, чтобы банк снизил размер ежемесячных платежей и продлил общий срок кредитования. Кредитные организации, как правило, идут навстречу клиентам, которые выполняют свои обязательства, банку выгодно реструктуризировать кредит и продолжать зарабатывать на процентах.

Риск просрочек по кредиту

Как правило, свою способность выплачивать взносы по ипотеке заемщики связывают с текущим размером заработной платы, рассматривая получаемую сумму в качестве оценки своей «стоимости» на рынке труда. Но даже если текущая зарплата (или доход) объективно отражает стоимость заемщика как работника (исходя из квалификации, востребованности) или как бизнесмена (востребованность предлагаемых им товаров и услуг), необходимо предусмотреть вероятность возникновения ситуаций, при которых доход будет поступать с перебоями, а зарплата выплачиваться с задержками.

Помните!

Само по себе наличие просрочек банк рассматривает как ухудшение платежеспособности клиента и готовится принять меры, чтобы получить свои деньги обратно.

При задержке заработной платы заемщик не сможет оплатить взнос вовремя, при увольнении необходимо некоторое время на поиски новой работы, а потом еще некоторое время нужно ждать первой зарплаты. Также нужно учесть ограничения по зарплате, связанные с испытательным сроком, скромную зарплату на временной работе (если во время поиска нет предложений, соответствующих ожиданиям), или полное отсутствие любой работы (в силу ограничений по здоровью, возрасту, навыкам, квалификации, пр.).

В свою очередь, банк (в случае просрочек по оплате ежемесячных взносов) предусматривает в договоре возможность разорвать договорные отношения в одностороннем порядке. Представитель кредитной организации обратится в суд с исковым заявлением и потребует возврата долга путем обращения взыскания на недвижимость, которая находится в залоге. Сегодня большинство банков оговаривают для себя такую возможность, если в течение 12 месяцев заемщик опоздал с выплатами по трем или более взносам.

Если на момент оформления кредита с доходами все в полном порядке, нужно позаботиться о том, чтобы обеспечить своевременность выплат в любой ситуации. Соответственно, выходом из положения может оказаться запас определенной суммы, предназначенной для выплат, например, в течение полугода, альтернативным вариантом является возможность взять кредит в другом банке.

Однако наилучшим выходом является получение части предоставленного кредита наличными (или на банковскую карту), которые не используются для покупки жилья (ремонта, прочие расходы), а просто лежат «на всякий случай». За то время, пока деньги будут находиться у вас, вы будете оплачивать процент за их использование, однако, во-первых, вы гарантированно сможете выполнять свои обязательства перед банком, а, во-вторых, ипотечные проценты намного ниже процентов по потребительскому кредиту (если вы думаете взять кредит для оплаты взноса в случае задержки зарплаты).

Принимая решение оформить ипотеку, стоит отталкиваться не только от вашего уровня благосостояния на текущий момент, но и анализировать варианты развития событий, которые могут произойти через десять или двадцать лет. Не нужно брать кредит в расчете на повышение доходов, этого может и не произойти (продвижения по служебной лестнице может и не последовать, а ваша компания может оказаться в долгах). Если вы планируете погашать взносы с чьей-то помощью (например, родственники) – подумайте, насколько долго это продлится, и что вы будете делать в том случае, если помогать будет некому. Иными словами, тщательно рассчитывайте свои риски, чтобы не столкнуться с проблемами, которые могут оказаться неразрешимыми.

Игорь Василенко

Кредитные риски заемщиков

Кредитные риски заемщиков

Как и у любой финансовой операции, у кредита есть свои риски. Этих рисков невозможно избежать, но их можно минимизировать, а также управлять ими.

Под заёмщиком подразумевается сторона, получающая кредит. Также эта сторона принимает на себя обязательство по возврату в указанный срок занятую сумму, а также процент за время пользования ссудой.

Управление кредитными рисками

Замечание 1

Основная задача, стоящая перед банком и другой кредитной организацией, состоит в том, чтобы управлять кредитными рисками. Одними из главных причин убытков финансового учреждения являются полные, частичные либо несвоевременные невозвраты суммы кредита и процентов по нему.

Для наиболее эффективного управления рисками, существует несколько этапов. На первом этапе определяется стоимость заемных средств, а также формулируются принципы по работе с кредитным портфелем и, прописываются основные положения кредитной политики. На следующем этапе происходит мониторинг, а также тщательный анализ каждого заёмщика на кредитоспособность. Помимо этого, на данном этапе проводится работа со всеми проблемными должниками. И уже на последнем этапе проводится анализ эффективности всей проделанной работы.

Ничего непонятно?

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Однако, даже если банк, или кредитная организация одобрила кредит, это не значит, что заёмщик может быть спокоен, поскольку это не даёт гарантию на стопроцентную выплату заёмщиком процентов и суммы по ссуде.

Виды кредитного риска заёмщика и способы управления ими

Виды экономических рисков:

  1. Личный дефолт. Ситуация, при которой невозможно погасить кредит из-за потери трудоспособности, заработка или смерти заёмщика. Для того чтобы обезопасить себя в этой ситуации заёмщику следует застраховать своё здоровье и жизнь. А в случае потери работы незамедлительно сообщить об этом в кредитную организацию.
  2. Валютный риск. Если денежные потоки заёмщика зависят от курса валют, то на этом можно как выиграть, так и проиграть. Часто возникают ситуации, когда из-за высокой волатильности валютных котировок заёмщики теряют возможность погашения взятых на себя ранее кредитных обязательств. Как правило такие ситуации возникают при ипотечном кредитовании. Кредиты и ссуды в банках лучше всего брать в той валюте, в которой заёмщик получает доход.
  3. Процентный риск. Этот риск связан с возможностью банка изменять ставки процента по различным видам кредита. Снижение ставки по кредиту на подразумевает, что невнимательный или неграмотный заёмщик переплатит банку эти n%. Такой риск возникает чаще всего. При повышении процентной ставки сумма ежемесячных выплат может достичь критического размера, составляя основную часть от дохода заёмщика. Грамотный заёмщик имеет возможность перекредитовать или рефинансировать свой кредит на новых, более выгодных для себя условиях.
  4. Системные риски. Под системными рисками подразумеваются случаи, когда несколько рисков соединяются друг с другом. При оформлении кредита следует быть внимательным и учитывать все возможные риски.

Виды кредитно-правовых рисков заёмщика:

  1. Риск включения в кредитное соглашение заведомо недействительных условий. В кредитном договоре встречаются пункты, о которых кредитный консультант мог заведомо не упомянуть, однако это может кардинально изменить условия в будущем. Перед подписанием кредитного договора следует внимательно его изучить. Лучше всего проконсультироваться с юристом или экономически грамотным человеком, для того чтобы узнать обо всех «подводных камнях» договора.
  2. Риск невыдачи кредита. Согласно 821 ГК РФ банк или кредитная организация в праве отказать заёмщику в предоставлении кредита либо частично, либо полностью, в случае если обнаружит обстоятельства, по которым заёмщик может не вернуть предоставленную в срок сумму кредита.
  3. Риск неправильного учета платежей. Здесь возможны два варианта. В первом случае, со счета заёмщика могут списываться средства в качестве комиссии либо других условий, предусмотренных кредитным договором, о которых заёмщик мог не знать либо же забыть. Во втором случае, из-за технической или бухгалтерской ошибки со счета клиента может быть списана некоторая сумма, либо же на счет в частичном или полном размере могут быть не зачислены суммы, поступающие от заёмщика в счет оплаты кредитных платежей.
  4. Риски утраты (повреждения) и отчуждения предмета залога. Такой риск актуален в том случае, когда обеспечением кредитного обязательства является залог имущества, которое остаётся у заёмщика. При этом залогодатель несёт ответственность за данное имущество и его сохранность. Для того чтобы обезопасить себя от риска утраты или повреждения залога, в большинстве случаев, банк или кредитная организация настаивает на заключении страхового договора на данный залог.
  5. Риск досрочного востребования кредита. Согласно статье 813 Гражданского Кодекса, банк или кредитная организация в праве потребовать досрочное возмещение суммы кредита. Чаще всего это случается, когда заёмщик: нарушает сроки, установленные для возврата очередной части кредита, препятствует контролю банка за целевым использованием кредита, не выполняет условия целевого использования денежных средств предоставленным банком; либо же, если у кредитной организации появляются сомнения в том, что сумма кредита и проценты по нему будут уплачены полностью и в срок. Так же банк в праве потребовать досрочное возвращение кредита в случае утраты или повреждения залога заёмщиком.
  6. Риск обращения взыскания на предмет залога. Залогодержатель, то есть кредитная организация, в праве обратить взыскание на предмет залога, в случае если в день наступления срока исполнения обязательства, которое обеспечено данным залогом, оно будет не исполнено.
  7. Риск наступления ответственности поручителя. Многие кредитные договора предусматривают наличие одного или нескольких поручителей. Эти поручители также несут ответственность перед банком, в случае если заёмщик не исполняет либо исполняет не в полной мере условия кредитного договора.
  8. Риски уклонения от государственной регистрации договоров ипотеки, купли-продажи жилого помещения, соглашения об изменении содержания закладной. Либо Банк, либо заёмщик, согласно статье 10 Закона об ипотеке, обязаны сделать государственную регистрацию договора об ипотеке. Чаще всего эта обязанность возлагается на банки. При несоблюдении данного закона, договор об ипотеке считается недействительным.
  9. Риск невозврата кредита и (или) неуплаты процентов по нему. При несвоевременном возврате суммы кредита, либо его невозврате несёт трудности не только банк, но и заёмщик. В таком случае банк может потребовать досрочного возмещения средств, внести данные о просрочке в кредитную историю заёмщика и назначить дополнительные проценты за просрочку.
  10. Риск кредитного рейдерского захвата. Как правило такой риск имеют малые и средние предприятия, которые берут кредит в не самых надёжных банках.
  11. Риск банкротства банка. Банкротство банка оказывает негативное влияние не только на вкладчиков, но и на заемщиков. Так, для последних зачастую возникает ситуация правовой неопределенности, связанная с установлением надлежащего кредитора по обязательству.

Деятельность всех коммерческих организаций в первую очередь направлена на получение финансовой прибыли. Изначально предприниматель вкладывает в дело определенный капитал, который идет на развитие компании. Далее она начинает приносить доход.

Но, чтобы получить максимальную прибыль, важно правильно распоряжаться денежными средствами. Для этого необходимо уметь оценивать финансовые риски, с которыми непременно сталкивается каждое предприятие. Наиболее существенный финансовый риск – кредитный риск банка, который возникает при любом предоставление денег в заем, что при стабильной работе компании происходит практически всегда.

Что собой представляют кредитные риски банков

Кредитный риск банка — это риск неполучения или просрочки уплаты денежных средств по банковской ссуде.

Он возникает в случаях:

  • частичного снижения или потери заемщиком платежеспособности;
  • утраты клиентом деловой репутации.

Кредитные риски банков могут касаться каких-то определенных ссуд, а могут охватывать весь кредитный портфель банка. Чтобы предотвратить финансовые потери, банку необходимо создать собственную политику по кредитам. Это официально утвержденная система контроля всей внутренней деятельности по кредитованию.

В формировании кредитного портфеля важно соблюсти определенный баланс. То есть это возможность компенсации денежных потерь стабильной прибылью по другим ссудам.

Кредитный портфель образуется с учетом этих пунктов:

  • прибыльность и возможные риски всех ссуд;
  • высчитывание спроса клиентов на каждый вид кредита;
  • нормативы кредитного риска банка, утвержденные в ЦБ;
  • система кредитных ресурсов в разрезе сроков погашения кредитов.

Вся деятельность по кредитованию сама собой представляет риск. Поэтому политика банка должна быть направлена на снижение вероятности финансовых потерь.

Как именно это можно исполнить:

  • проанализировать платежеспособность клиента, найти и оценить его рейтинг в качестве заемщика;
  • выполнить диверсификацию существующих ссуд (по размерам, видам, типам заемщиков);
  • чтобы снизить кредитный риск банка, целесообразно застраховать кредиты и депозиты;
  • сгруппировать надежные резервы для компенсации финансовых потерь;
  • создать или модернизировать существующую структуру управления в отношении политики кредитования.

Чтобы максимально улучшить деятельность в области кредитования, полезно использовать все современные возможности внешнего информирования о платежеспособности заемщиков. Также желательно ознакомиться с зарубежными методиками управления кредитами и работы с заемщиками.

На данный момент в ЦБ России утверждена классификация кредитных рисков банков по уровням. Итак, ссуды делятся на 5 групп:

  • стандартные;
  • нестандартные;
  • сомнительные;
  • проблемные;
  • безнадежные.

Данная система позволяет более точно определять вероятность задолженностей по кредитам, лучше оценивать и минимизировать финансовую нестабильность.

Факторы кредитного риска банков

Методы оценки кредитного риска банка учитывают следующие факторы:

  • экономическое и политическое положение в стране и конкретном регионе. Имеют место макроэкономические и микроэкономические факторы (ситуация кризиса в экономике, неотрегулированная банковская система и т. д.);
  • доля кредитования конкретных отраслей, зависимых от экономической ситуации внутри страны (большое влияние имеют крупные суммы займов, выданных предприятиям определенных отраслей);
  • кредитоспособность, история займов, вид организации клиента, его отношения с поставщиками и предыдущими финансовыми организациями;
  • на показатели кредитных рисков банка влияет наличие банкротств у клиента;
  • количество кредитов и других финансовых договоров с банками у клиентов, имеющих неблагоприятное финансовое положение;
  • степень вовлеченности банка в малоизученные, нестандартные методы кредитования (лизинг, факторинг и т. д.);
  • количество новых, вновь появляющихся заемщиков, информация о которых не получена в должной мере;
  • факты мошенничества, сознательного несоблюдения договора со стороны клиентов;
  • число таких взаимоотношений с заемщиками, при которых залогом выступают быстро обесценивающиеся предметы. Также учитываются случаи, когда клиент с большой долей вероятностью неспособен оплатить кредит, возможные ситуации утраты залога;
  • диверсификация кредитного портфеля;
  • точность полученного анализа сделки с заемщиком;
  • частота изменений политики по кредитованию;
  • вид, форма и величина кредита, его обеспеченность.

Читайте также: «Как вернуть беспроцентный займ: риски и возможные выходы из ситуации»

Все перечисленные пункты влияют на риски кредитной политики банка или в положительном, или в отрицательном ключе. Их действия могут быть противоположны, то есть компенсировать друг друга. Но может произойти ситуация, когда несколько факторов одинаково положительны или одинаково отрицательны. В этом случае совокупное влияние удваивается, утраивается и т. д.

Основные виды кредитных рисков банка

Риски кредитной деятельности банка делятся на несколько видов.

  1. Внутренние. Они в большей степени зависят от типа кредитного продукта, а также финансовой нестабильности заемщика.Основное влияние на уровень внутреннего риска может оказывать как сам банк, так и заемщик. В первом случае имеют место следующие факторы стратегического характера: качество организационной системы банка, тип рыночной стратегии, готовность участвовать в разработке и продвижении новых кредитных продуктов, целесообразность политики в области кредитования, правильность формирования кредитного портфеля, временные риски (если заем производится на большой срок, есть вероятность изменения процентов, курсов валют, стоимости ценных бумаг, процентной маржи).Кроме того, внутренние риски зависят также и от более частных факторов: вероятность отзыва кредита до завершения заемного срока из-за несоблюдения обязательств по договору, профессиональный уровень работников, наличие современного технологичного оборудования и др.

    Внутренние риски также имеют свою классификацию:

    • Риск ликвидности. Выражается в нарушении равновесия активов и пассивов банка по срокам и объемам.
    • Операционный риск. Здесь имеют место эти факторы: уровень обслуживания договора по кредиту, методы анализа кредитного портфеля.
    • Риск обеспечения по кредиту.
    • Вероятность неуплаты суммы займа.
  2. Внешние. В этом случае основной фактор определения кредитного риска банка это платежеспособность заемщика (финансовая надежность).Внешние факторы влияния: экономическая ситуация в стране на данный момент, направления ее развития, существующая денежная, кредитная, внешняя и внутренняя политика, перспективы ее развития и изменений.Внешние риски также делятся на категории:
    • Политические. В этом случае клиент теряет финансовую надежность из-за ухудшающейся политической ситуации.
    • Инфляционные. На неспособность заемщика оплачивать кредит влияют показатели инфляции.
    • Экономические (микроэкономические). Финансовая стабильность клиента определяется экономической ситуацией.

    Читайте также: «Погашение задолженности третьим лицом: правовые особенности и возможные риски»

    Помимо этого, выделяют следующие внешние кредитные риски банков: макроэкономический, социальный, отраслевой, региональный, риск, связанный с возможными изменениями на законодательном уровне (например, увеличение возможностей для займов в определенных отраслях), возможность скачков процентной ставки по кредиту. Как правило, у финансовой организации нет возможности заранее предусмотреть изменения процентной ставки. Но она может подготовить и проанализировать существующие резервы по компенсации вероятных потерь.

  3. Фундаментальные. Основные факторы влияния – ценность и надежность залога клиента, вероятность согласия или отказа на выдачу кредита, который не регламентирован нормативами данной организации.
  4. Коммерческие. Здесь во внимание берется отношение организации к определенным клиентам малого, среднего и крупного бизнеса.
  5. Индивидуальные – касаются возможной несостоятельности отдельных кредитных продуктов, услуг, сделок и др.
  6. Совокупный – описывает возможную угрозу для целого кредитного портфеля.

Подобная классификация помогает четко определить вид и особенности каждого риска, а также соотнести его с остальными группами.

Зная категории и группы кредитных рисков банка, организация может легко контролировать и снижать возможные финансовые потери.

Управление кредитными рисками в банке

В управление входят конкретные действия организации по снижению вероятности возникновения рисков. Система управления рисками – это комплекс мер конкретного банка, направленных на получение должной прибыли даже в условиях возможных финансовых потерь. Также это действия для прогноза и предотвращения (или компенсации) неуплат по кредитам.

Успешное определение и предотвращение вероятных денежных потерь возможны лишь при наличии четко отлаженной организационной структуры управления.

Объекты описанной структуры управления – активы и финансовые инструменты банка (кредиты и займы). Субъекты в этом случае – различные отделы банка, которые ведут контроль и учет рисков.

Управление кредитными рисками в деятельности коммерческого банка имеет свои особенности.

Вся система управления строится на нескольких основных принципах.

  1. Комплексность. При анализе возможных потерь необходимо учитывать всю деятельность по отношению к политике кредитования и сопутствующие факторы влияния. Это позволит более точно прогнозировать и контролировать денежные потери.
  2. Системность. При комплексном анализе финансовой стабильности кредитного портфеля нужно принимать во внимание информацию, данную самим заемщиком, а также реальную картину его платежеспособности.
  3. Динамичность. Способность банка к быстрому анализу внутренних и внешних изменений способствует такому же быстрому определению возможных потерь, а также нахождению способов их компенсации.
  4. Объективность. Анализ кредитного портфеля организации – это точные, выверенные расчеты и аналитические заключения. Все они должны основываться на реальных фактах.

Данные положения отлично описывают основную цель всей организационной деятельности коммерческой структуры – это улучшение качества кредитного портфеля, которое возможно благодаря сокращению потерь по кредитам.

Читайте также: «Уклонение от погашения кредиторской задолженности: риски и уголовное преследование»

Определив цель, можно назначить конкретные задачи. В отношении минимизации рисков они будут звучать так: все сведения о возможных финансовых потерях должны быть достоверными и своевременными; качественный и количественный анализ предполагает максимальную точность; чтобы правильно определить направления действий по минимизации возможных потерь, нужно выявить и оценить связь разных групп рисков; управление рисками должно начаться сразу после обнаружения проблемы.

Возможно ли снижение кредитного риска банка

Полностью оградить себя от финансовых рисков не может ни одна организация. Лишь эффективный менеджмент поможет минимизировать и при необходимости скомпенсировать возможные потери.

Как правило, управление основывается на следующих действиях:

  • Лимитирование. Наиболее известный способ уменьшения потерь коммерческого банка. Методика предполагает введение определенных ограничений на предоставление займов отдельным категориям лиц и организаций.
  • Резервирование. ЦБ России установил обязательство коммерческих банков, по которому каждая организация должна иметь в запасе определенную сумму, которая при необходимости пойдет на компенсацию невыплаченных кредитов.
  • Страхование. Данная операция также входит в политику минимизации кредитных рисков коммерческих банков. Обычно страхуется то имущество, которое заемщик выставляет под залог, чтобы избежать его потери (поломки, разрушения и т. д.). Для страховки выбираются только проверенные страховые компании.
  • Распределение. В этом случае в процентную ставку добавляется сумма рисковой надбавки. Это означает, что сумма повышается для каждого заемщика, даже если он не входит в потенциальную группу некредитоспособных граждан. Сумма надбавки зависит от обеспечения по кредиту, величины долга, продолжительности срока и др.

Тщательный анализ каждой сделки и одобрение договора с последующими проверками состояния ссуд важны для поддержания оптимального кредитного портфеля. От этого, в свою очередь, зависит эффективность всей деятельности коммерческой организации.

Эффективная политика кредитования – это направленная деятельность в сфере развития и улучшения всей работы организации. Она выражается в правильном инвестировании кредитных ресурсов, модификации системы управления и постоянном совершенствовании методов оценки и уменьшения кредитных рисков банка.

Предыдущая запись
Какие банки дают рассрочку: обзор лучших предложений

Риски заемщиков при ипотечном кредитовании Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ФИНАНСЫ И КРЕДИТ

УДК 336.143.2 ББК 65

Гаврилова Э.Н. — к.э.н., доцент кафедры «Финансы и кредит -2», Дагестанский государственный университет народного хозяйства

РИСКИ ЗАЕМЩИКОВ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ

RISKS OF BORROWERS WITH MORTGAGE LENDING

Для большинства людей, даже имеющих стабильный средний доход, приобрести в собственность квартиру практически нереально. Решить квартирный вопрос можно, оформив ипотечный кредит. Этот финансовый инструмент создан специально для кредитования покупок в сфере недвижимости и предполагает большую сумму кредита и длительный срок погашения. Как и любой другой финансовый инструмент, кредит на квартиру имеет ряд преимуществ и недостатков, которые следует учитывать прежде, чем обращаться в финансовую организацию за подобным займом.

Ключевые слова: ипотека, риски, страхование, заемщик, договор

Keywords: mortgage, risk, insurance, borrower, contract

Ни для кого не секрет, что цены на недвижимость на отечественном рынке, будь то вторичное жилье или квадратные метры в новостройке, очень высокие. Для большинства людей, даже имеющих стабильный средний доход, приобрести в собственность квартиру практически нереально. Копить на такое приобретение придется очень долго, а решение жилищных проблем ни у кого не получается отложить на десяток лет.

Решить квартирный вопрос можно, оформив ипотечный кредит. Этот финансовый инструмент создан специально для кредитования покупок в сфере недвижимости и предполагает большую сумму кредита и длительный срок погашения.

Как и любой другой финансовый инструмент, кредит на квартиру имеет ряд преимуществ и недостатков, которые следует учитывать прежде, чем обращаться в финансовую организацию за подобным займом.

Рассмотрим вначале положительные стороны:

1. Этот инструмент позволяет человеку стать собственником жилья, не имея в наличии его полной стоимости. Достаточно накопить первоначальный взнос (обычно сумма этого взноса в разных банках варьируется от 10% до 30% общей стоимости выбранного жилья).

2. Возможность переехать в собственную квартиру сразу после покупки. Даже приобретенная на заемные средства жилплощадь переходит в собственность заемщика. В банке он оформляет ее как залог на тот случай, если не сможет вернуть кредитные средства.

3. Минимальный срок ожидания. Срок ожидания приобретения собственной недвижимости в данном случае равен периоду оформления ипотечного кредита. Это, конечно, происходит далеко не мгновенно — как правило, такой процесс может занять два — три месяца.

4. Налоговый вычет. После оформления займа сумма подоходного налога исчисляется не от полной суммы дохода заемщика, а от остатка (он вычисляется путем вычитания суммы ежемесячного платежа по кредиту из суммы ежемесячного дохода).

5. Возможность оформить социальную ипотеку. Отличие от обычной состоит в том, что в выплате стоимости жилья участвует государство — это может быть частичное возмещение первого взноса или субсидирование выплачиваемых процентов.

Прежде чем оформлять ипотеку, следует разобраться, какие отрицательные стороны у нее есть. Среди них можно выделить:

1. Высокая итоговая стоимость жилья и длительный срок выплат. Из-за того, что ипотека выдается на много лет (как правило, от десяти и более), вознаграждение банка (проще говоря, проценты) в итоге составляют солидную сумму, сравнимую (а иногда и превосходящую) стоимость самой квартиры. Проще говоря, человек берет кредит и покупает одну квартиру, а денег банку он выплачивает в два, а иногда и три раза больше.

2. Дополнительные выплаты. Помимо регулярных платежей по кредиту условия договора обязывают заемщика как минимум ежегодно оформлять страховку на имущество, причем страховать недвижимость придется от всех вероятных рисков. Некоторые банки также оформляют страховой полис и на самого заемщика. Это не бесплатно, и продлевают страхование ежегодно, пока не будет погашен кредит.

3. Комиссии при оформлении. Оформляя такого рода займ, нужно быть готовым к тому, что дополнительно платить придется практически за все: за само оформление, за рассмотрение заявки, за вывод средств, за оценку имущества. Этот перечень может быть очень длинным, а общая сумма таких выплат иногда доходит до 10-15% первоначального взноса.

4. Пока ипотека не выплачена, заемщик не имеет право продать, обменять, завещать или как-либо иначе распорядиться своей недвижимостью без согласия банка.

5. Жесткие требования к заемщику. Кредитная организация предъявляет жесткие требования, регламентирующие необходимость стабильного дохода, стажа работы, возраст заемщика и многое другое. Такие строгие критерии делают ипотеку малодоступной пенсионерам, студентам, а также молодым семьям.

Таким образом, плюсы и минусы ипотеки следует тщательно анализировать для каждого конкретного случая.

И все-таки покупка недвижимости в кредит — это серьезное решение для каждого заемщика. Насколько это обдуманный и необходимый шаг? Стоит ли влезать в долги на много лет вперед или можно еще потерпеть? Все эти вопросы задает себе будущий заемщик, принимая решение о приобретении недвижимости в кредит.

Попробуем разобраться, чего боится заемщик на этапе принятия решения о кредите. Сомнение первое: брать ли кредит? Заемщик боится неизвестности, он не имеет опыта и, как результат, не понимает всей процедуры приобретения недвижимости в кредит. Действительно, когда мы первый раз ищем в Интернете информацию о кредитах, изучаем различные банковские программы, сначала все они кажутся нам примерно одинаковыми, а процентные ставки неоправданно высокими. Мы начинаем просчитывать переплаты по процентам и серьезно задумываться: а так ли нам нужен кредит или все-таки можно обойтись без него? Прежде чем принять окончательное решение по данному вопросу не мешало бы проконсультироваться с профильным специалистом, который разбирается в ипотеке, в городских и федеральных субсидиях, понимает и умеет оценить недвижимость, словом, разбирается во всех тонкостях сложившейся ситуации. Именно такой многопрофильный консультант может грамотно посоветовать, с чего начинать и как действовать оптимально. После такой консультации мы будем принимать решение о кредите и необходимости участия брокерской и риелторской компаний не вслепую, а располагая уже необходимой начальной информацией. И самое главное, у нас не будет ощущения случайности принятия решения и выбора банка. Хочется отметить тот факт, что очень многим людям копить деньги сложнее, чем расплачиваться по уже полученному кредиту.

Сомнение второе: переплаты по процентам. Сколько сомнений и вопросов преследуют заемщика при принятии решения о своевременности кредита! Но ждать годы, пока наши процентные ставки сравняются с мировыми, наверное, тоже неразумно. Жизнь у нас одна, и если все время ждать улучшений в светлом будущем, — это, наверное, не жить полной жизнью сегодня. Здесь можно сказать так — если возникла необходимость в ипотечном кредите — берите кредит и покупайте жилье. Если процентные ставки в будущем снизятся, всегда можно перекредитоваться в другом банке и перейти на более низкую процентную ставку.

Рассмотрим риски, которые ждут нас на этапе прохождения самой сделки.

Риск неправильной организации самого процесса. Ситуация первая: сначала мы выбираем программу кредитования, а только потом начинаем думать о том, какую квартиру хотелось бы купить. Здесь не исключен вариант, что такую квартиру, как мы хотим, за имеющиеся у нас деньги купить вообще нельзя. Или по требованиям банка на такую квартиру нужно больше собственных средств. Или… И таких вариантов очень много.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Ситуация вторая: сначала мы начинаем искать жилье. Вот оно найдено и уже, отталкиваясь именно от него, мы выбираем банковскую программу. Снова неудача: условия кредитования и процентные ставки по кредиту или требования к подтверждению дохода нас совершенно не устраивают. Самое оптимальное — обратиться и к брокеру, и к риелтору, чтобы они действовали параллельно и согласованно. Именно тогда мы

будем понимать всю процедуру, все траты по сделке и сможем избежать лишних действий, все время выбирая только оптимальные решения.

Риски долевого строительства. Это один из самых очевидных рисков. Важно понимать, что, заключая кредитный договор и приобретая права требования по долевому строительству, мы совершаем две независимые операции. Да, объект проверен юристами банка и страховой компании, но это не гарантирует нам 100-процентную защиту от всех возможных рисков. И если возникнут проблемы с получением в собственность новой квартиры, мы будем бороться за свои права, не исключено, что вместе с юристами страховой компании, и продолжать погашать кредит.

Риски при взаимодействии с продавцами. Такие риски могут возникнуть, например, при внесении аванса за выбранное жилье. Все это серьезно и важно. Этим нельзя пренебрегать. Это не только наше время и наши нервы. Здесь самое главное — безопасность.

Риски несоблюдения сроков при получении кредита. Сегодня это одна из самых важных проблем. Пока вы ждали одобрения на квартиру, срок договора истек, и продавец поднял цену. Или за время поиска квартиры изменились программы в банке. Рассчитывали на одно, а в итоге получили другое.

Риски при взаимодействии различных городских и коммерческих структур. Здесь речь идет в первую очередь о программе городских жилищных субсидий. Несогласованность различных программ, постановлений и разрешений приводит к тому, что далеко не все продавцы согласны продавать свои квартиры субсидентам. Каким мастерством, обаянием и терпением надо обладать, чтобы, имея законное право на получение городских дотаций, все-таки не отчаяться в последний момент и получить их!

Риски по взаиморасчетам. Мало кто из заемщиков понимает, что в тот момент, когда он выбрал наконец квартиру и в срочном порядке приглашен для внесения аванса в агентство недвижимости, он фактически соглашается на все самые важные условия дальнейшей процедуры всей сделки. И если заемщик не понимает и не видит пока своих рисков, не знает, на что банк может пойти по условиям доступа к ячейке, он рискует попасть в тупиковую ситуацию в день заключения сделки.

Перейдем к следующей ситуации. Вот наконец, квартира куплена! Казалось бы, все переживания и проблемы позади. Но расслабляться нельзя. Начинается новая жизнь, жизнь после кредита, и заемщики должны соблюдать все правила и традиции, соответствующие этому периоду. Какие риски могут подстерегать их на этом этапе?

Риск продажи кредита другому банку. Да, действительно, банк-залогодержатель имеет право продать кредит другому банку или другой кредитной организации. Но не стоит расстраиваться, продажа закладной другому банку — процесс, не зависящий от заемщика. Повлиять на него заемщик никак не может. Главное, чтобы при продаже кредита, все условия кредитного договора сохранились.

Риски незнания кредитного договора. Часто заемщики в спешке и суматохе подписывают кредитные договоры или договоры страхования. Заемщик, найдя в тексте договора строчки с процентными ставками и посмотрев на график платежей, уже не вчитывается в текст кредитного договора. Сделать это надо, хотя бы придя домой! Соблюдение условий

договора крайне важно, так как незнание не освобождает от ответственности.

Риски несвоевременных платежей. Важно помнить и понимать, что, взяв кредит, заемщик начинает создавать свою кредитную историю. Положительную или отрицательную — зависит только от него. Бесспорно, будет обидно в будущем иметь минус в графе «кредитная история» из-за необдуманной небрежности в отношении сроков внесения платежей. Важно думать о своей будущей кредитной истории и обязательно своевременно платить по кредиту. Это будет большим плюсом для заемщика в дальнейшем.

Риски неплатежей заемщика. Если у заемщика по какой-то причине наступили проблемы с платежами по кредиту (потерял работу, развелся и ему предстоит раздел имущества или просто предстоит долгосрочная командировка), нельзя надеяться, что проблема рассосется сама собой или можно будет решить ее как-нибудь потом. Неразумно при появлении финансовых проблем «ложиться на дно» и надеяться, что пронесет. Не пронесет. Заемщику надо прийти в банк, честно рассказать о проблемах и вместе с банком найти выход из сложившейся ситуации. Банк всегда заинтересован сохранить заемщика как своего клиента и будет стараться найти выход, приемлемый как для себя, так и для клиента, для облегчения условий погашения кредита. Если такие меры, как увеличение срока кредита или отсрочка по уплате основного долга не помогут, скорее всего, совместное решение сведется к продаже залоговой квартиры. При этом банк получит свои средства, а заемщик получит то, что останется. И не нужно доводить дело до продажи с торгов. Это невыгодно прежде всего заемщику.

Риски падения цен всегда присутствуют. К примеру, заемщик взял кредит и купил квартиру. И тут цены на квартиры стали падать. Это, пожалуй, самое обидное. Заемщик выплачивает долг банку, а квартира уже не стоит вложенных в нее денег. Ничего не поделаешь. В такой ситуации будут находиться все, кто приобрел квартиру на пике цен. Заранее тут ничего рассчитать и предугадать нельзя. Но, может быть, знание того, что глобальная кривая цен на недвижимость с подъемами и провалами в локальных точках все равно движется наверх, даст заемщику уверенность в правильности принятия решения даже в этой ситуации. Средства, вложенные в недвижимость — это самый надежный капитал.

Риски неполучения налогового вычета на проценты по кредиту. Очень часто, когда заемщик выбирает квартиру на рынке недвижимости, то попадает в ситуацию, когда продавец, владея квартирой менее трех лет, не хочет указывать в договоре реальные деньги. Если эта квартира настолько приглянулась, что заемщик готов пойти на ее покупку, важно помнить, что налогового вычета на проценты по кредиту он не получит. Это невозможно, так как у возникает противоречие между размером кредита и суммой в договоре. Принимая решение о покупке такой квартиры, нужно посчитать внимательно, сколько заемщик не получит по налоговым вычетам.

Чтобы снизить риски заемщиков и кредитных компаний, государство ввело обязательное условие при оформлении ипотеки -страхование.

Некоторые считают, что ипотечное страхование учитывает исключительно интересы кредиторов: банки хотят защитить себя от потери заемщиком платежеспособного статуса.

Однако и получателям кредита такая страховка приносит определенную пользу. Ведь гарантировать покупателям жилья наличие постоянного дохода, особенно в условиях перманентной экономической нестабильности, не может никто.

Каждый заемщик может потерять работу, заболеть, угодить в ДТП. Да и сама квартира может пострадать от пожара, затопления и прочих непредвиденных факторов.

К тому же полная ипотечная страховка поможет получить кредит на более выгодных условиях: банки гораздо лояльнее относятся к клиентам, выбирающим весь комплект страховых услуг.

Ни одна финансовая организация не выдаст ипотечный кредит без оформления полиса. При этом страхование недвижимости (залога) выступает гарантией безопасности для кредитора, а страхование здоровья, жизни и платежеспособности заемщика защищает интересы клиента.

Таким образом, в сделке заинтересованы обе стороны. Другое дело, что банковские работники знают о страховании гораздо больше рядового гражданина и часто настаивают на условиях договора, наиболее благоприятных и выгодных именно для финансовой организации.

Вот почему получателям кредита полезно изучить вопрос страхования ипотеки заранее — это сократит ненужные траты и поможет защитить свои имущественные интересы. По закону заемщик обязан застраховать только предмет залога. Все остальные виды страхования -не обязательны.

Но это в теории, а на практике банки обычно требуют от заемщиков попутно застраховать: жизнь, трудоспособность, титул (право собственности на объект недвижимости). Соглашаться на условия кредиторов или нет — личное дело каждого. Строптивым клиентам банк может запросто повысить процентную ставку по ипотеке. Срок действия полиса равен предполагаемому сроку выплат. Страховая сумма равняется размерам займа или рыночной стоимости жилья. Платежи взимаются раз в год. Когда подходит время выплат, банк сообщает компании текущий размер долга, и страховщик рассчитывает сумму взноса.

У каждого уважающего себя банка есть заранее составленный перечень страховых партнёров, к которым менеджеры направляют заёмщиков. Важно помнить, что выбор страховщика — это личное и добровольное дело заемщика. Любой получатель кредита вправе отказаться от рекомендованных служащими банка страховщиков и выбрать компанию по своему усмотрению.

Почему это важно? Всё просто — тарифы в разных страховых компаниях отличаются, иногда значительно. Между тем, даже десятые доли процентов по отношению к ипотечным суммам с годами оборачиваются десятками тысяч переплаченных рублей. Так что надо быть крайне внимательными.

Таким образом, тем, кто решает, стоит ли брать ипотеку или лучше накопить, можно посоветовать взвесить все за и против. Ипотечное страхование — обязательная процедура при покупке жилья в

кредит. Собрать сумму, достаточную для покупки квартиры бывает очень сложно. Зачастую при стабильном доходе гораздо проще оформить кредит. При этом можно ежемесячно вносить суммы больше регулярного платежа. Большинство кредитных организаций позволяет осуществлять частично досрочное гашение. При нем можно уменьшить не только срок, но и сумму платежа. В результате при ускоренной схеме расчета процентов банку выплачивается меньше, а квартира принадлежит заемщику.

Список литературы:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

5. Hiterbober.ru — деловой журнал

6. Финблог.рф — блог о финансах, инвестициях и трейдинге

УДК 347:963 ББК 65

Юсупова М.Г. — ст. преподаватель кафедры Менеджмента, Дагестанский государственный университет

Yusupova M.G. — senior teacher of Management department, Dagestan State University

НАДЗОР И КОНТРОЛЬ ЗА БАНКОВСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

SUPERVISION AND CONTROL OVER BANKING ACTIVITIES IN MODERN CONDITIONS

В статье рассматриваются такие функции регулирования банковской деятельности, как надзор и контроль. Анализируются современные направления и тенденции надзора и контроля за деятельностью российских кредитных организаций

Ключевые слова: надзор, банковский контроль, кредитная организация, Центральный Банк России, Базель III

Ипотека – услуга банка, являющаяся весомым фактором развития экономики страны и инструментом обеспечения постоянного функционирования финансового механизма. Хотя это один из самых надежных и безопасных видов займа в банковской сфере, все же в этом секторе есть много секретов и рисков для сторон, заключивших договор ипотечного кредитования.

В большей своей степени риски ипотечного кредитования обусловлены несовершенством российского законодательства. Они могут быть вызваны разными причинами: налоговыми, валютными, инфляционными, экономическими, политическими.

Что нужно знать об ипотеке и сопутствующих ее рисках?

Идентификация рисков ипотечного кредитования

Известно, что в сумму ипотеки входят различные виды рисков. Рискам подвергаются как кредитные организации, так и заемщик, оформляющий ипотеку. Ипотечных рисков достаточно много, и они могут быть вызваны уровнем жизни населения страны, кредитно-финансовой политикой государства, макроэкономическими факторами, динамикой стоимости жилья, применяемыми кредитно-финансовыми технологиями.

Заемщик, как правило, рискует только возможной потерей имущества и теоретическим снижением своих доходов, то у кредитного учреждения ипотечных рисков гораздо больше.

Все виды рисков можно разделить на систематические и не систематические. Большая их часть относится к систематическим, и они не имеют индивидуальный характер. Но существуют и не систематические, которые зависят от экономики конкретного региона или страны.

Важно знать. Чтобы как можно выгоднее приобрести жилье по ипотечному кредитованию заемщику нужно четко знать основные банковские риски и все тонкости кредитования.

Основные виды рисков по ипотеке

Риски подразделяются на такие виды:

  1. Риск досрочной оплаты ипотеки.
  2. Риск процентной ставки.
  3. Кредитный риск.
  • Частичная или полная потеря дохода.
  • Частичная или полная потеря трудоспособности заемщика.
  1. Риск ликвидности.
  2. Рыночные факторы.
  • Инфляционные процессы.
  • Изменение стоимости жилья на рынке недвижимости.
  • Изменение валютного курса.
  1. Имущественные риски.

Досрочная оплата кредита

При возникновении риска досрочной оплаты заемщиком суммы ипотеки банковское учреждение может понести большие финансовые потери. Для всех банковских и финансовых организаций присущи основательные маркетинговые исследования рынка заемных отношений, рынка недвижимости, рынка капитала, а также жесткий контроль предоставления кредитов. Предусмотреть такой риск очень сложно, но все же он существует.

Изменение процентной ставки

Доход банка в основном формируется за счет разницы между выданным кредитом и привлеченным депозитом, а также выпуска ценных бумаг и облигаций. Риск процентной ставки – это риск недополучиния кредитной организацией прибыли за счет уменьшения процентной ставки, по которой оформлялась ипотека.

Основные причины изменения процентов по ипотеке:

  • Неэффективная банковская политика.
  • Неправильные инвестиционные технологии и инструменты.
  • Негативная экономическая ситуация в стране.

Основная сложность ипотеки как долгосрочного кредитования – сбалансированность банковских активов и пассивов. Процентные ставки по выданным займам (активы) в основном постоянны в течении длительного времени, а вот пассивы банка (вклады) – очень слабо привязаны, в связи с их свободным изъятием и краткосрочностью. Именно поэтому риск процентных ставок включает в себя не только изменение ставки по ипотечному кредитованию, а и понижение стоимости выплат по займу.

Риск процентной ставки зачастую сравнивают с риском неликвидности, так как они взаимосвязаны. Оба риска возрастают, когда применяются рискованные ставки в больших объёмах. Как пример, при выдаче долгосрочных кредитов в значительно большем количестве или наоборот, при большей доле краткосрочных вкладов. И если заменить краткосрочные кредиты на среднесрочные вклады, то риск процентной ставки станет намного меньше.

Нужно учитывать и влияние непосредственно процентной ставки. Кредитное учреждение не может постоянно поднимать процент по ипотеке чтобы минимизировать свои риски, так как вскоре поднятый процент будет непосилен заемщику. Главное оптимизировать уровень риска к будущему доходу, учитывая, что эти 2 понятия обратно пропорциональны.

Кредитный – один из основных ипотечных рисков

Это понятие включает в себя невыполнение заемщиком своих обязанностей по ипотечному договору. Главное для банка — поддерживать количество непогашенных кредитов на уровне до 5%.

Условия снижения кредитного риска:

  1. Точная оценка объекта ипотеки и кредитоспособности клиента банка.
  2. Эффективная работа механизма «обращение взыскания».
  3. Проверенная система регистрации имущественных прав.
  4. Страхование ипотеки.
  5. Наличие резервных фондов.
  6. Преждевременное выявление проблемных кредитов.
  7. Эффективные программы возврата кредитов.
  8. Привлечение государственных гарантий на ипотеку (льготное ипотечное кредитование).

Частичная или полная потеря дохода

Учитывая финансовый кризис в государстве и экономическую нестабильность заемщику достаточно легко потерять свое рабочее место и тем самым доход или его часть. В таком случае человеку в первую очередь нужны средства на существование, а не на оплату обязательств по ипотеке.

Банковскому учреждению при снижении платежеспособности заемщика следует перевести его на более лояльные условия кредитования, которые не всегда будут выгодными. При изменении условий ипотечного договора может быть указана досрочная выплата долга по ипотеке.

Потеря трудоспособности

Также существует риск полной или частичной потери трудоспособности заемщика, так как предугадать несчастный случай невозможно. Последствиями несчастных случаев могут быть различные травмы и заболевания. В таких случаях клиент банка не может полной мерой платить долги банку, не имея возможности нормально зарабатывать. Помимо ежемесячных платежей по ипотеке заемщику теперь нужны денежные средства на восстановление здоровья.

Риск ликвидности

Причины возникновения данного риска:

  • Изменение конъюнктуры рынка.
  • Изменение процентных ставок.
  • Изменения фондового рынка.
  • Массовое изъятие вкладов.
  • Плохой контроль по остаткам денежных средств на счетах.
  • Несоответствие между сроками погашения активов и пассивов банка.

Способы снижения риска ликвидности:

  1. Эффективная стратегия мобилизации денежных ресурсов.
  2. Определение потребности банковского учреждения в средствах.

Рыночные факторы как подводные камни при ипотеке

Обращаясь в банк (Сбербанк) за ипотекой, заемщик подвергается также рыночному риску.

Инфляционные процессы

Инфляция в государстве оказывает свое влияние на всех участников ипотечного кредитования. Но если она установлена на уровне примерно 10-12 % за год, то для заемщика вообще нет угрозы. В таком случае индексируется заработная плата и кредитная нагрузка на семью уменьшается.

Обратите внимание! Негативное влияние на человека оказывает только резкое повышение цен, заставляя его либо искать другие источники дохода, либо исправно платить банку, но жертвуя другими жизненными благами.

Для банковского учреждения, выдавшего ипотеку по фиксированной процентной ставке, инфляционные процессы несут последствия в виде:

  • Снижение прибыльности кредитов.
  • Рост вероятности досрочного погашения долга по ипотеке.

Изменение стоимости объекта ипотеки на рынке недвижимости

Цена недвижимости играет существенную роль на оформление ипотеки, поскольку все показатели кредита (сроки, размер, процентная ставка) зависят от объекта недвижимости. Занижение или завышение стоимости ипотечного жилья приводит к увеличению или уменьшению общей суммы кредита и первоначального взноса по ипотеке. Поэтому правильная оценка недвижимости является надежностью ипотеки для всех участников (банк, заемщик, инвестор, государство).

Влияние роста цен на рынке недвижимости для заемщика по ипотеке:

  1. Большая переплата за жилье в итоге.
  2. Рост стоимости кредита и возможный дефолт по ипотеке.
  3. Вероятность стать жертвой нечестного кредитора, который обещал предоставить ипотеку по низкой процентной ставке.

Для банка также существуют негативные последствия после роста цен на недвижимость:

  • Невозможность полностью компенсировать финансовые затраты.
  • Риск потери ликвидности.
  • Отсутствие ожидаемой прибыли.

Изменение валютного курса

В связи с мировым кризисом и нестабильной ситуацией в экономике России существуют изменения курса валюты. Это пагубно сказывается на заемщиков оформивших валютную ипотеку, так как из-за курса увеличиваются выплаты по кредиту. В свою очередь на кредитора валютный курс почти не имеет влияние.

Чтобы пойти на встречу своему клиенту некоторые банки предлагают переоформить ипотеку в рублях, но тут тоже есть свои негативные нюансы:

  1. Повышенные процентные ставки.
  2. Большая кредитная нагрузка.

Важно. Валютная ипотека выгодна только тем гражданам, которые получают доход в такой же валюте.

Имущественные риски при ипотечном кредитовании

Риски продавца во время реализации ипотечного жилья хоть и минимальны, но все-таки существуют:

  • Вероятность заключения сделки с мошенниками.
  • Высокие требования к документам, предъявляемые кредитными организациями с целью защиты заемщика.
  • Отзыв лицензии у банка во время сделки и передачи денежной суммы.
  • Долгое время реализации ипотечного имущества.

Важная информация. Ипотечную недвижимость можно реализовать быстрее, если правильно выполнены все нюансы оформления и в наличии вся документация по сделке.

Последствия для участников сделки

В таблице указаны основные виды угроз при ипотечном кредитовании и их влияние на кредитора и заемщика:

Риск Влияние на кредитора Влияние на заемщика
Кредитный Негативное Отсутствует
Рыночный Негативное Негативное
Имущественный Негативное Негативное
Утрата трудоспособности Отсутствует Негативное
Изменение валютного курса Отсутствует Негативное
Инфляция Негативное Негативное и положительное
Девальвация Положительное Негативное и положительное

Страхование рисков по ипотеке

Для того, чтобы минимизировать риски по ипотечному кредитованию, нужно задействовать механизм страхования от них. Рынок банковских услуг по ипотеке не может нормально существовать без страховых услуг, так как институт страхования помогает перераспределить ипотечные риски.

В международной банковской системе практикуют такие виды страхования:

  1. Жизни заемщика на случай смерти.
  2. Здоровья заемщика при несчастном случае.
  3. Ипотечной недвижимости от уничтожения или повреждения. В случае наступления страхового случая выплата страховой суммы осуществляется или заемщику, или кредитору. Главное, чтоб страховая выплата направлялась на восстановление ипотечной недвижимости, а не на погашения ипотечных выплат.
  4. Задолженности по ипотеке. Если заемщик отказывается или не в состоянии платить по обязательствам (страховое событие), то страховая компания берет на себя обязанность погашения кредита.
  5. Прозрачности имущественных прав залогодателя. В этом случает кредитор страхует себя от неточностей и непредсказуемых обстоятельств, указывая последнего собственника недвижимости. Также страховаться может последняя информация про оценку жилья, задолженность по налоговым выплатам.
  6. Ответственности лица, которое выполнило оценку стоимости ипотечного имущества.

Итак, если человек решил приобрести жилье оформив ипотечное кредитование – он совершает серьезное обязательство, требующее очень внимательное продумывание каждого шага. Управление рисками по ипотеке – важная задача как заемщика, так и кредитора.

Важный совет. Прежде чем подписать договор ипотеки нужно тщательно его изучить и получить консультацию у специалистов этой области. Очень не рекомендуется спешить со сбором необходимых документов и поиском поручителей, способных снизить ставку кредитования.

Ипотеку стоит оформлять в таких случаях:

  • Если отсутствует собственное жилье.
  • Если есть стабильный и высокий доход.
  • Если ипотека будет оформляться в надежном банке на выгодных для заемщика условиях.
  • Если стоимость жилья на рынке недвижимости растет.

Риски ипотечного кредитования

Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства, применяемые инвестиционно-кредитные технологии и инструменты, ипотечные стандартах, динамика стоимости недвижимости и т.д. Максимальное снятие ипотечных рисков — обязательное условие работы любого кредитного учреждения. Анализ рисков, контроль за рисками и управление ими — основа ипотечного менеджмента.

Классификация рисков ипотечного кредитования

Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков:

  • кредитный риск;
  • процентный риск;
  • риск ликвидности.

Кредитный риск — риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).

Снижению кредитного риска способствует:

  • правильная оценка стоимости недвижимости; кредитоспособности заемщиков;
  • эффективное функционирование механизма «обращения взыскания»;
  • надежная система регистрации имущественных прав;
  • возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального жилья);
  • распределение кредитов по группам риска, раннее выявление проблемных кредитов, разработка программ по возврату кредитов;
  • создание резервных фондов;
  • страхование ипотечных кредитов.

Процентный риск — возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам.

Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению прибыли или даже убыткам.

Риск ликвидности. Причинами возникновения данного риска являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

Страхование ипотечных рисков

Риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих их противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию. Ипотечный рынок без страховых услуг существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.

В мировой практике распространены следующие виды страхования:

  • жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование), несчастного случая;
  • недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности);
  • ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая — отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства — погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация)4
  • чистоты имущественных прав залогодателя (кредитор страхуется от неточностей или непредвиденных обстоятельств с указанием последнего владельца недвижимости, а также всех обременений — ипотечных долгов и т.д.. Дополнительно может страховаться вся последняя информация по оценке недвижимости за текущий и прошлые годы, а также задолженность по налогам или ее отсутствие.);
  • ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.


Опасно ли брать ипотеку?

Бытует мнение, что ипотечный кредит несёт в себе некоторую опасность. Так ли это? Давайте попробуем разобраться, опасна ли ипотека и если опасна то почему.

Что такое ипотека?

Первым делом поставим все точки над i и разберёмся что такое ипотека. Ипотека – один из типов кредитования, при котором покупаемый объект недвижимости становится залогом по кредиту. Ипотечные программы кредитования нацелены в первую очередь на покупку жилой недвижимости – квартир, таунхаусов и загородных домов, хотя ипотека на коммерческую недвижимость в последнее время тоже приобрела некоторую популярность.

Опасности, которые таит в себе ипотечный кредит

Единственная серьёзная опасность, которую может нести в себе ипотечный кредит – это вероятность не рассчитаться с долгом. Одними из отличительных черт ипотечного кредитования является обязательный залог покупаемой квартиры и обязательность первого взноса.

Давайте рассмотрим неприятную, но возможную ситуацию – вы потеряли источник дохода (или ваш доход существенно снизился) и при этом вы остаётесь должны банку несколько миллионов рублей. Ситуация действительно опасная, но не безвыходная.

Во-первых, на этот случай есть страховки, которые банки так упорно “навязывают” заёмщикам. Если причины наступления вашей неплатёжеспособности подпадают под страховой случай – выплаты по страховке покроют целиком или частично ваш ипотечный долг. Страховым случаем может быть признана смерть заёмщика (или одного из созаёмщиков) или, например, потеря трудоспособности (инвалидность). Детали зависят от вашего страхового договора.

Во-вторых, даже если ситуация приведшая вас к бедствию не попадает под страховой случай, всегда можно договориться с банком об отсрочке очередного платежа, реструктуризации долга или рефинансировании кредита. Эти меры способны дать вам временную передышку или снизят ваши ежемесячные расходы на выплату ипотечного кредита.

Получается, что эта ситуация не так уж и опасна. Особенно если учесть что ипотечные кредиты чаще всего берут семейные пары, которые выступают созаёмщиками. Даже если один из супругов потеряет доход, второй “подстрахует” и, скорее всего, сможет какое-то время в одиночку выплачивать кредит.

Ещё одно распространённое опасение неопытных заёмщиков – банк неожиданно потребует срочного погашения всей суммы долга, а при невозможности продаст залоговое имущество “с молотка”.

Если вы собираетесь исправно платить кредит и правильно рассчитали свои силы, то такой ситуации не должно возникнуть. В кредитном договоре, который вы подписываете, получая ипотеку, точно описаны все возможные поводы, когда банк вправе потребовать от заёмщика полного погашения остатка долга. В основном эти причины связаны с возможными просрочками в выплатах по ипотеке.

Например, если вы дважды за один календарный год просрочили выплаты более чем на 3 дня (условия разняться в зависимости от банка), банк вправе потребовать досрочного погашения. Но на самом деле – не факт что он этого потребует. Худой мир лучше хорошей ссоры и банк знает об этом. Если вы платите более менее исправно – никто не будет вас трогать, вы итак приносите банку хороший доход. А пункт о досрочной выплате скорее выступает для банк подстраховкой и острасткой для непутёвых заёмщиков.

Ещё один случай, когда банк может потребовать досрочного погашения – серьёзное уменьшение ликвидности залога. Как это может случиться? Может произойти пожар, землетрясение или какое-либо другое бедствие. Опять-таки, страховка покрывает львиную долю таких случаев. Часто в договорах присутствует пункт, грозящий требованием досрочного погашения, в случае умышленного уменьшения заёмщиком ликвидности объекта недвижимости. Как такое может произойти на практике – представить себе сложно, так что опасаться этого не стоит.

Вообще, все случаи, когда банк вправе потребовать от заёмщика срочного погашения кредита – описаны в особом разделе кредитного договора. Перед тем как его подписать, не поленитесь прочитать все пункты этого раздела внимательно и не постесняйтесь задать менеджеру банка вопросы, если они у вас возникнут.

А если банк вдруг поднимет ставку по ипотеке?

Теоретическая вероятность такого развития событий ранее присутствовала, но теперь, в большинстве банков, при оформлении ипотечного кредита, ставка фиксируется не только в договоре, но и в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Такая фиксация ставки позволяет не думать о возможных изменениях ставки заёмщику.

А если доллар/евро вырастет/упадёт? Если рубль девальвируют?

Если ипотека взята в рублях и рубль серьёзно упадёт в цене – это сыграет только на руку заёмщику, ведь ежемесячный платёж останется прежним, тогда как объективная ценность рубля упадёт. То есть, фактически вы будете платить меньше. Если кредит взят, например, в долларах и доллар резко вырос в цене – придётся платить больше в рублёвом эквиваленте. Если кредит взять в долларах и доллар упал в цене – заёмщик оказывается в выигрыше. Именно поэтому эксперты советуют брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете свой основной доход.

Какие ещё опасности могут быть?

Других серьёзных опасностей, кроме тех, которые перечислены выше, на наш взгляд, ипотечный кредит не несёт. Однако, некоторых неприятных моментов можно избежать, если знать о них заранее. Так, например, никогда не следует забывать о том, что банк всегда в первую очередь блюдёт свою выгоду. Если вам кажется, что вы нашли очень выгодный кредит – проверьте ещё раз его условия. Если ставка по кредиту очень маленькая, наверняка найдётся какое-нибудь условие, позволяющее банку получить с вас дополнительную комиссию или каким-то образом увеличит ваш ежемесячных платёж. Это нельзя называть серьёзной опасностью, но потерять на этом некоторую сумму денег заёмщик может.

Вывод

В целом, механизм выдачи ипотечных кредитов на данный момент отлажен, а права ипотечного заёмщика достаточно хорошо защищены. Главная возможная опасность – получить требование о досрочном погашении. Но если вы являетесь добросовестным клиентом – ипотека для вас безопасна.

Опасность ипотеки

Ипотека на сегодняшний день — один из удобнейших способов быстрого приобретения жилья. Плюсы ипотеки очевидны: жилье мечты вы получаете здесь и сейчас, а деньги отдаете понемногу в течение длительного промежутка времени. Банки охотно идут навстречу практически всем желающим взять ипотеку. Механизм этот налажен, ставки ежегодно снижается, процедура упрощается… Однако, у жилья, взятого в кредит, есть и свои минусы. О них мы и поговорим в этом материале.

В чем опасность ипотеки?

  1. Первый большой минус — это солидная переплата. Конечно, прежде чем взять ипотеку, стоит походить по банкам, узнать об условиях займа и процентах, которые они взимают за услуги. Условия ипотеки во всех банках разные. Но отдать больше, чем взяли в результате все же придется. В некоторых случаях, переплата может составлять до 130%. К переплате просто нужно быть готовым и рассчитывать свои силы так, чтобы заплатить больше. В конце концов, вы получаете тоже немало благодаря ипотеке — собственное отдельное жилье.
  2. Еще один риск ипотеки состоит в том, что человек, не рассчитавший свои финансовые возможности или попавший в форс-мажорные обстоятельства, которые потребовали от него вложения финансов, может задолжать банку. А долг банку по ипотеке чреват потерей жилья. Ведь в качестве залога банк берет дом или квартиру, которую клиент приобретает по ипотеке. Таким образом, банк забирает то, что принадлежит ему по закону, а должнику выплачивает только сумму, которую тот уже успел выплатить в счет погашения долга. Проценты, все выплаты по страховкам, оплата услуг банка — они к заемщику уже не вернутся.
  3. Следующий пункт относится скорее к неудобствам, нежели к рискам ипотеки. Пока жилье заложено в банке, с ним нельзя совершать финансовых мероприятий (продать, обменять), невозможно сделать перепланировку и ремонт в помещении без согласия банка (формально — чтобы переклеить обои, необходимо будет обратиться в банк) и даже прописать туда родственников.
  4. Еще один из рисков ипотеки можно было бы смело поставить на первое место. Но характерен он, в частности, для России и близлежайших стран. Двух словах он звучит так: «Кто знает, что будет завтра». Переплата — пустяки, по-сравнению с экономическими катаклизмами, ростом инфляции и волнами кризиса, которые накатывают одна за одной, как волны на берег. Да и вообще, жизнь не стоит на месте: кто-то разводится, кто-то теряет работу, кто-то заболевает… Ну как тут заглянешь на 15-20 лет вперед?
  5. В глобальных масштабах опасность ипотеки состоит в ее влиянии на экономику и рост цен на жилье. Механизм этого феномена таков: доступное, благодаря ипотечному кредитованию, жилье вызывает повышенный спрос на недвижимость. А где есть стабильно высокий спрос — там растет цена. Таким образом, получается, что вместо того, чтобы делать дома и квартиры более доступными, ипотека, делает их все менее и менее доступным.

Об опасностях ипотеки сегодня не говорит только ленивый, однако, как утверждает неумолимая статистика, ежегодно все большее и большее количество людей связывают себя с этим видом приобретения жилья. Ведь плюсов у ипотечного кредитования тоже предостаточно. «Связываться» или «не связываться» — каждый решает для себя сам, но в любом случае каждое явление стоит того, чтобы рассмотреть его с разных сторон.

Перспективы ипотечного кредитования



Актуальность темы заключается в том, что ипотечное кредитование имеет большое значение для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы и рынка ценных бумаг. В то же время у рынка ипотечного кредитования существует большой ряд проблем, которые не позволяют ему развиваться в должном качестве. А это плохо сказывается на банковской системе и экономике страны в целом. Отсутствие развитого рынка ипотечных облигаций и ипотечного кредитования не позволяет признать финансовую систему современной, эффективной, удовлетворяющей разнообразные потребности экономики. Обеспечение рефинансирования выданных кредитов посредством ипотечных ценных бумаг является необходимым условием функционирования механизма ипотечного кредитования. Цель данной работы заключается в исследовании рынка ипотечного кредитования в г. Красноярске, его возможностей для удовлетворения жилищных потребностей.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, рынок ценных бумаг, эскроу счета.

Ипотечный кредит предусматривает длительный период взаимоотношений заемщика и кредитора, в роли которого выступает банк. Одним из главных условий надлежащего исполнения оформленных обязательств является внешняя и внутренняя экономическая стабильность, чего на практике добиться крайне сложно.

В России рынок ипотечного кредитования является достаточно молодым и активно формирующимся. В период с 2013 г. по июнь 2019 г. его развитие можно охарактеризовать возрастающими тенденциями (табл. 1) .

Таблица 1

Количество выданных ипотечных жилищных, тыс.

Год

Количество

825,0

1012,8

691,9

856,5

1 087,0

1 471,8

1 263,6

У российских банков по-прежнему отсутствуют источники долгосрочного фондирования: снижение темпов роста доходов населения свидетельствует о том, что рассчитывать на резкий рост депозитной базы не приходится. Следующая проблема состоит в высоких процентных ставках и в невозможности заемщикам накопить необходимую сумму для авансового платежа.

Наконец, неразвитость рефинансирования и рынка ипотечных ценных бумаг тоже является большой проблемой. В экономике России такие явления как рефинансирование и рынок ипотечных ценных бумаг появились совсем недавно. При этом несмотря на то, что количество операций, производимых в этой области, постоянно растет, рынок по-прежнему считается неразвитым. Если рынок секьюритизации ипотечных портфелей будет постепенно развиваться, то финансовые учреждения получат доступ к источникам финансирования на длительный срок. Исследование данной проблемы ипотечного кредитования позволило выделить следующие направления для развития инфраструктуры:

– законодательное регулирование и контроль со стороны ответственных органов;

– система оценки рисков;

– механизмы и инструменты количественной оценки рисков. Количественная оценка рисков заключается в определении размеров возможных потерь при реализации рисков. Количественная оценка риска реализуется с помощью аналитических и статистических методы, а также экспертных оценок.

Из-за того, что на рынке действует ограниченное количество строительных компаний-монополий, занимающихся возведением новостроек, между застройщиками попросту отсутствует конкуренция. В результате потребители получают искусственно завышенные цены на объекты недвижимости и их постоянное удержание. Развитая система создания крупными девелоперами мелких компаний-дочек, являющихся по сути тем же субъектом, отсутствие прозрачности в финансовой и управленческой отчетности, вероятность банкротства компании и получение в итоге недостроенного дома, сомнительное качество строящегося жилья — все это риски ипотечного кредитования в РФ.

Для создания механизмов контроля целевого расходования средств участников долевого строительства, которые привлекаются непосредственно застройщиками, установлены требования к застройщикам и банкам по контролю за проведением банковских операций застройщиками.

Счет эскроу — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий. Эскроу-агент следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу в момент подписания всех необходимых документов. Покупатель размещает деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий.

С 01.07.2019 привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, за исключением договоров, заключенных в отношении объектов строительства, которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям. Эти критерии определяют степень готовности объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве (табл. 2).

Таблица 2

Перечень банков, которые соответствуют критериям иимеют право на открытие счетов-эскроу (г.Красноярск)

№п/п

Наименование банка

Рег. №

АО ЮниКредит Банк*

АО «БКС Банк»

АО «Банк Акцепт»*

ПАО «Совкомбанк»

Банк ВТБ (ПАО)

АО «АЛЬФА-БАНК»

ПАО Сбербанк

«СДМ-Банк» (ПАО)

ООО «Русфинанс Банк»*

«Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО)

ПАО Банк «ФК Открытие»

АО «Банк Интеза»*

ПАО «МТС-Банк»

ПАО РОСБАНК*

ПАО «БАНК УРАЛСИБ»*

АКБ «Абсолют Банк» (ПАО)*

Банк СОЮЗ (АО)*

АО «Банк ДОМ.РФ»

ПАО «АК БАРС» БАНК

АО «Тинькофф Банк»*

АО «ОТП Банк»

ПАО «Промсвязьбанк»

АО «Райффайзенбанк»

АО «Кредит Европа Банк»

АО «Россельхозбанк»

КБ «Ренессанс Кредит» (ООО)*

* — По информации банка, реализуемая им бизнес-модель не предполагает открытие и ведение расчетных счетов застройщика, счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, либо соответствующее решение банком в настоящее время не принято. Сведения об актуальности данной информации возможно получить в банке.

В перечень уполномоченных банков включаются банки, имеющие кредитный рейтинг по национальной рейтинговой шкале не ниже уровня «BBB-(RU)». При этом для банков с кредитным рейтингом ниже чем «A-» и до «BBB-» включительно устанавливается лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам в размере не более 20 % величины собственных средств (капитала) банка (табл. 3).

Таблица 3

Средняя цена предложения квадратного метра на первичном рынке жилья по районам г. Красноярска, руб.

Район

среднее

1-комнатные

2х-комнатные

3х-комнатные

4х-комнатные

Центральный

Советский

Ленинский

Октябрьский

Железнодорожный

Свердловский

Кировский

Иногородний

Исследование изменения ситуации в ипотечном кредитовании опиралось на эконометрическую модель, в которой в качестве факторов, определяющих рост рынка ипотечного кредитования в Красноярском крае, были выбраны:

– средневзвешенная ставка (INC);

– средневзвешенный срок в месяцах (PER);

– стоимость 1 кв. м жилья, выраженная в рублях (VAL);

– коэффициент доступности жилья (ACC) как отношение произведения средней стоимости цены на кв. метр и площади жилья к произведению среднедушевого дохода и количества человек на 1 жилую площадь. Чем выше данный коэффициент, тем менее доступно жилье, так как показывает, сколько лет необходимо копить на жилье. С одной стороны, чем доступнее жилье, тем меньше необходимость в ссудах и ипотечном кредитовании для покупки жилья. С другой стороны, возможна ситуация, когда в условиях недоступности жилья, покупатели не смогут позволить себе и выплачивать ипотеку, поэтому уменьшение доступности может снизить объемы ипотеки.

– ввод жилья на душу населения, кв.м./чел (NHC);

– уровень безработицы, (UNEML);

– номинальный среднедушевой доход (INC),

– суммы на счетах эскроу.

По итогам пяти месяцев 2019 года объем банковского кредитования физических лиц по ипотеке вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 21 %, что несколько ниже общероссийского показателя. Примерно 10 % заемщиков) имеют доход ниже 50 тыс. рублей и вынуждены отдавать на погашение кредита более половины своего ежемесячного дохода. Цены на недвижимость косвенно ухудшают благосостояние населения. Поэтому банкам предлагаем учитывать в своей стратегии эффект масштаба — по мере роста ипотечных портфелей удельные затраты банков (в расчете на рубль кредита) обычно падают. Вместе с тем препятствовать снижению цены по ипотечному кредитованию будет высокая историческая волатильность стоимости рублевого фондирования, которую банки, учитывая пролую ситуацию в декабре 2014 года, долго будут закладывать в модели оценки процентного риска.

Реализация успешного ипотечного кредитования возможна при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка. Как правило, при определенном содействии государства и контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке, за наличием жесткого баланса между совокупной ценой эмитируемых и обращающихся ценных бумаг и ценой закладных.

Литература:

1 Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации — Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/

2 Голицын Ю. П. Фондовый рынок дореволюционной России: очерки истории. — М.: Деловой экспресс, 1998.

3 Жираковская Н. А. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России // Территория новых возможностей. Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. — 2017. — № 2 (37)

4 Оселедец В. М. Анализ потенциала развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России // Сибирская финансовая школа. — 2010. — № 6. — С. 64–69.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *